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  隨著全國房地產市場的不斷發展,房地產企業的城市選擇經歷瞭這樣一個過程,5年前多數全國性大企業還隻是在十幾個重點城市中角逐,到3年前基本都有瞭"百城計劃"或者更宏大的城市進入規劃,到2013年,經歷瞭上一輪宏觀調控之後企業又開始重新聚焦,典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大,2013年以來也開始佈局一二線城市,2014年恒大在上海將有多達4個項目面世,這無疑證明瞭其戰略調整的真實性。

  三,市場容量尚可,但房價滯漲、競爭激烈的城市。這類城市往往經濟與人口基本面都不差,房地產市場容量也尚可,但由於種種原因房價始終上漲乏力,對於開發商來說,在這些城市做不出應有的利潤,典型的例子如無錫,在江蘇省內如果按照經濟發展水平給所有城市分檔,南京、蘇州、無錫無疑是第一梯隊城市,從房地產市場容量上看,其年均500萬平方米以上的規模也完全合格,但與目前南京、蘇州早已過萬的房價相比,無錫7000-8000元/平方米的均價顯然拿不上臺面,根據我們的數據,目前已進入無錫的21傢50強企業中,有18傢企業最近兩年未再拿地,同樣的情況也發生在成都,作為中國西南區域核心城市,其8000元/平方米左右的房價與其政治、經濟地位是不相符合的,同時也讓品牌開發商望而卻步。甚至房企蜂湧而至的杭州市,市場供銷狀況未來偏謹慎,激烈程度有待觀察。

房貸二胎利率最低的銀行缺錢急用哪裡借錢明日之星和明日黃花 房企新一輪擴張的城市抉擇

  三,市場容量較大、前期有企業取得過巨大成功的三線城市。典型如佛山,最近兩年年均商品住宅成交量達到850萬平方米左右,自2011年至今,中海和恒大在當地獲得瞭優異成績,憑借中海金沙灣、中海千燈湖花園和中海錦城三個項目,最近3年中海在佛山市場年均獲得40億的銷售額,相比其同期在廣州的45億元年產出來說並不遜色。恒大方面,恒大在佛山的恒大禦景半島項目4年獲得77億元的產出,其中兩年位居佛山銷售排行榜榜首。中海和恒大在佛山的成功已經對眾多品牌房企造成借錢週轉二胎年息瞭影響,近兩年以來,有多達7傢50強企業新進入佛山,數量在全國僅次於杭州。另外如中山、東莞等珠三角城市年成交也在700萬平方米以上,這些三線城市在同級別城市都要更受到行業青睞。

  一,一線城市和個別熱點二線城市。這些城市曾一度被認為是高不可攀的,對大部分企業來說都是隻可遠觀的,但近幾年來,隨著全國各級別城市房價普漲,開發成本均明顯提高之後,這些原先高高在上的城市又重新回到行業的視野中。典型如北京和上海自不必多說,兩城地價在2013年也再度攀高,地王項目層出不窮,另外我們關註到的是,南京、杭州等城市2013年以來再度拿地的50強企業數量創瞭近年來的新高,尤其是杭州,基本上很多過去沒進入的50強企業都去瞭,這絕不是偶然現象。

  二,市場容量小,前期經歷過一輪快速擴張,後續增長空間不足的城市。這類城市往往受到經濟發展水平、人口規模等因素的制約,當前市場空間其實比較有限,而在之前幾年整個行業投資二三線城市的大潮中,伴隨地方政府大規模的土地出讓,市場出現過一輪快速拉升,這恰恰透支瞭其未來幾年的發展動力,時至今日,由於潛在供應量巨大,市場嚴重供過於求,城市量價皆進入調整狀態,諸多開發商深陷其中,前途黯淡,這類情況在二線城市多表現在某區域板塊,典型如天津的濱海新區,在國傢級建設規劃下,近年來濱海新區已成為整個天津最炙手可熱的板塊,諸多全國品牌開發企業爭相入駐,而天津市政府在濱海新區也逐年加快經營性用地的出讓,從數據上看,區域供應過剩的局面正持續惡化;另外,這類情況在三線城市表現更為普遍,如連雲港和營口,以連雲港為例,近三年年均土地成交量為2293萬平方米,與上海年均2300萬平方米的水平持平,但連雲港的經濟總量卻隻有上海的8%,人口隻有上海的19%,房地產市場年交易量隻有上海的20%,持續的高體量土地供應使連雲港市場的競爭壓力巨增,同樣的情況也發生在營口。最終的結果是,包括綠地在內的諸多大企業在連雲港都沒能賺到錢,包括佳兆業在內的諸多大企業在營口也沒能賺到錢。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-25/08392593612.shtml

  一,近幾年市場經歷瞭巨幅下滑的城市。典型的例子無疑是鄂爾多斯和溫州,2005年時,鄂爾多斯平均房價僅僅1500元/平方米不到,2011年其市中心東勝區房價已經逼近萬元,期間品牌企業蜂擁而入,2011年底當地土地庫存按照其銷售速度足夠其10年開發之久,市場嚴重供過於求,2012年之後,鄂爾多斯房價大面積下跌,從之前的每平方米均價10000元暴跌回2000-3000元/平方米,依然少人問津,甚至有開發商發明瞭按立方單價賣房的奇聞,應該說,在近幾年的房地產行業,鄂爾多斯已經成為一個標簽式的城市,提醒著所有開發商在進入資源型城市時的必要謹慎。溫州的情況略好於鄂爾多斯,畢竟身處經濟發展水平較高的長三角,房地產市場的基本面也要好於鄂爾多斯,但盡管如此,近兩年以來的房價持續下跌也使得前期投身其中的開發商損失巨大,2013年國傢統計局公佈的70個大中型城市房價數據中,溫州是唯一同比下跌的城市。

  而最近兩年正在被大多數房地產企業遺棄的城市,同樣也可以分為三類:

  二,房地產市場處於高速發展階段的二線城市。這類城市往往行政級別較高,具有一定的經濟和人口基礎,但之前很多年房地產市場發展緩慢,在行業中受關註度不高,其中中西部地區的省會城市是這類城市的代表,典型如合肥最近兩年經營性用地成交量均超過2500萬平方米,而此前多年徘徊在1000萬平方米左右,同樣的情況也出現在西安和南寧,其中南寧2013年土地成交1550萬平方米,是之前兩年的總和,從企業進入的層面上看,近兩年以來各有4傢50強企業新進入西安和南寧,數量在全國范圍內居於前列。



  明日黃花

內容來自sina新聞

  基於我們的數據分析,當前開發企業蜂擁而上的明星城市主要有三類:

  那麼,在近兩年行業視野從擴張回歸聚焦的過程中,哪些城市正成為行業爭相進入的新明星城市,又有哪些城市正變成明日黃花,這是本文要重點分析的內容。

  當然瞭,明日之星和明日黃花不會是始終不變的,其在未來很有可能會出現轉化。隨著未來各城市市場的進一步發展,會有新的城市進入到明星城市的行列,當然也會有新的城市被行業所遺棄,甚至當前的明星城市,也有可能在將來的某一天成為明日黃花。除瞭市場因素之外,來自地方政府層面上的風險則更不可控。在GDP掛帥的背景下,地方政府為求財政收入擴張,對出讓土地、發展新城區普遍有著強烈的欲望,尤其在東北、西部地區,部分可供出讓土地規模較大、招商急迫性又較強的中小城市,甚至出現瞭忽悠發展企業進入的現象,地方政府往往同時和數傢企業談合作,而每傢企業都被告知區域板塊市場競爭對手不多、未來供應有限,於是欣然前往,直到實際進入之後才發現上當。這裡要再談到營口,近兩年來鮁魚圈板塊是營口市重點發展的區域,2012年下半年,恒大、佳兆業、保利和嘉裡集團先後被當地政府招入該區域拿地,一開始各傢企業都看好板塊市場,但誰知項目開工不久,才發現從高速公路出口到他們的樓盤之間,居然又冒出來大大小小30多個樓盤,原本看似值得投資的市場一夜之間變成嚴重的供過於求,讓人叫苦不迭。





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