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內容來自sina新聞

上市房企主攻去庫存 波動成樓市新常態

  房地產市場的各項指標盡顯頹勢,各方對樓市的現狀和走勢也產生分歧。對此,住建部政策研究中心主任秦虹22日表達看法時認為,波動將是今後房地產業的"新常態"之一,"從當前看,房地產市場仍是調整而不會崩盤或暴跌。"

  "目前放松限購城市效果未有明顯顯現,市場上購房者及開發商仍在博弈,雙方都在試探市場的底部,觀望情緒延續,房地產市場難有實質性恢復。值得關註的是,7月百城住宅價格連續第三個月下跌,且跌幅在不斷擴大。"諾亞財富地產研究員黃琳珊對經濟導報記者表示,預計8月樓市仍將維持弱勢震蕩回調狀態。而市場究竟需要多長時間實現根本性回升,"關鍵取決於未來市場政策松動程度及貨幣政策實際寬松程度。"上市房企業績堪憂

  在頹勢盡顯的大環境中,上市房企正在遭遇"寒冬"。導報記者查閱目前已披露的地產股中報發現,其中期業績普遍下滑,多傢房企業績出現深度 "跳水"。比如萬通地產5日披露的2014年中報顯示,上半年公司營業收入3.37億,同比下降52.43%;凈利潤為4837萬元,同比下降59.83%。18日,招商地產公佈的中報顯示,上半年凈利潤同比下滑30%。此外,萬科A上半年實現營收409.6億元,同比下降1%,這是該公司自2010年以來營業收入首次負增長。

  同花順iFinD數據顯示,截至22日,58傢上市房企公佈2014年半年報,其中25傢營業收入增長率為負,17傢營業收入和利潤同比雙降。

  "經歷2013年的火熱行情之後,受市場供需失衡及庫存高企的影響,樓市悄然進入自主調整期。"黃琳珊表示,但在今年6月房企普遍沖擊業績的基礎上,7月樓市傳來價跌量升的消息,雖然沒有表現出強勁的復蘇,但樓市的整體基調緩慢向好,至少沒有繼續惡化的跡象。

  在黃琳珊看來,持續幾年的限購對樓市發展的限制較大,但目前多數城市的限購基礎已大大削弱。預期未來除瞭一線城市繼續維持限購的特殊性外,很多城市的樓市或恢復久違的"自由"。"未來房地產市場受到的行政幹預將減少,這有利於投資者通過市場供求及城市基本面來把握樓市的發展規律,更準確地作出投資反應。"黃琳珊說。三季度末或觸底

  "7月以來,積極因素紛紛探頭,市場釋放出一些利好信號,如郵儲銀行個人住房貸款支持證券化產品的首發,以及住宅金融事業部的開業。所以,未來貨幣政策方面的預期是基本寬松的,如果這個影響購房者實際購買力的關鍵障礙得到及時解決,預計將對市場成交起到立竿見影的作用。"黃琳珊分析說。

  "從房地產金融角度看,個人住房貸款支持證券化產品的首發,預示著管理層希望通過金融創新的嘗試在合理的范圍內進行托市,在一定程度提升銀行發放住房抵押貸款的積極性,能推動住房金融化的發展,其示范意義較大。未來若此類產品能控制好風險,並進行一定程度的推廣,對於促進房地產金融的健康發展將大有裨益。"一傢國有銀行山東省分行的房貸負責人對導報記者表示。

  "目前房地產市場上已出現政策利好的積極因素,未來決定樓市走向的因素在於信貸政策的寬松程度。"黃琳珊認為,盡管投資開發持續低迷及市場成交仍未走出低谷,但在呼和浩特(樓盤)首開取消限購的先例後,承受高庫存壓力、低去化率的城市陸續出臺限購松綁政策,整體樓市有望在三季度中後期觸底回升,四季度逐步進入恢復期。

  事實上,開發商最為擔心的問題是積累的高庫存,若現有開發項目不能獲得持續的銷售回報,其資金鏈承受的壓力將增大,土地無法正常開工,在建工程工期拖延,這些均對房企的生存形成不小威脅。不少人士預計,房企會在未來選擇放棄部分利潤,或在保本的情況下,通過降價促銷或提升項目的性價比來實現快速銷售回籠現金,為後續土地投資及企業成長補充資金。地產非標產品分土融建融新北貢寮土融建融化明顯

  諾亞財富集團研究與發展中心研究總監李要深表示,房地產投資是支撐經濟增長的重要一環。因為房地產銷售情況仍在變差,所以樓市短期內仍將繼續調整,房地產投資短期內也難以實質改善。

  "最近幾個月,房地產企業正在去庫存,對資金的需求相對減少,這直接導致房地產非標產品的發行規模在今年出現下滑。雖然政信信托的發行規模緩慢上升,但依然拖累信托業的增長。今年6月信托資產首次出現月度負增長,這似乎預示著信托業高增速階段的結束。"李要深說。

  李要深對導報記者表示,在社會融資成本下行和流動性充裕的背景下,非標產品整體收益率小幅下降,8月新發行的政信非標產品收益率總體也有所下降。由於投資者對房地產非標產品的看法不一,加之不同房地產企業和城市的分化,其收益率分化因風險不同而比較明顯。

  由於分化加劇,在選擇房地產非標產品時,李要深建議,投資者宜選擇實力較強、佈局全國的大型房企的項目,以及處於一線城市和"去化"壓力較小的二、三線城市的項目。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/09574399160.shtml

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