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內容來自sina新聞

戶籍制度改革來瞭 哪些中小城市更有機會



??在今年的政府工作報告中,李克強總理“抓緊實施戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規劃,有序推進基礎設施和基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規模”等言論,備受開發商關註。



??如果按照城市群規劃,實現基礎設施和公共服務同城化,未來可能會有更多一線城市的購房者前往中小城市置業。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對北

京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內改變人口集中湧入一二線城市的情況非常困難,戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產業協會研究中心總監回建強

直言,由於中小城市短期無法集聚大量資源,難以和大城市相提並論,因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時間。



??配套也要跟進



??李克強總理在政府工作報告中提到“要完善設市標準,實行特大鎮擴權增能試點,控制超大城市人口規模,提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力,方便農民就近城鎮化。”



??城鎮規劃水平的提高,將決定未來的人口流向,這也將在很大程度上影響未來樓市的發展方向。



??由於我國目前現行的戶籍制度附著瞭較多的利益,跟社會保障、公共服務等緊密相連,不同區域和省份之間差別巨大。由於住房和戶籍之間存在密切的聯系,伴隨

房地產發展而來的各項社會問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進,如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務,那麼三四線城市的房地產市場就會蘊藏巨大的

需求。



??不過,目前的戶籍制度改革尚未在我國大規模推廣,僅在部分區域的部分城市進行瞭試點,從目前的市場情況來看,中小城市從中受益的難度仍然較大。



??新城控股高級副總裁歐陽捷認為,目前中小城市的購房需求主要來自兩個方面:一方面是無法承受大城市房價的人選擇回鄉置業;另一方面是小孩的教育需求和老

人的養老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的購房需求,目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導入,但是就業、醫療、教育等配套需求如

果沒有及時跟進的話,單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”



??歐陽捷表示,僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發展,隻有社會福利政策、產業支撐、學校和醫院等基礎設施全部到位後,才能幫助中小城市留住

人,才能將潛在需求轉變為真實需求。三四線城市未來有成長空間,但是目前存量規模仍然太大,利好消息隻能起到促進去化的作用,對於開發商而言,短期內並沒

有太多機會。



??需與大城市為鄰



??政府工作報告中還提到瞭要制定實施城市群規劃,有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的重要內容之一,目前已有多地實現瞭社保同城化或者正在努力推進同城化。



??實際上,“同城化”早已頻頻見諸報端,“京津冀一體化”早已是時下的熱門詞匯,北部灣經濟區的南寧、北海、欽州、防城港四個城市去年已經實現瞭社保同城化,而在推進或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮揚、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個區域經濟體。

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??從這些樣本來看,“同城化”一般由一個中心城市和多個節點城市構成。這也就意味著,大城市周邊的中小城市會有比較多的機會。因為率先改善的交通設施和產

業基礎,對於外來人口的吸引力將會增強,房價較區域中心城市相對低廉,這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應”。



??以毗鄰上海的浙江嘉興為例,由於2008年開始上海的醫保可以在嘉興直接使用,對當地養老地產等在內的房地產項目銷售有所帶動。



??綜合嘉興市統計調查大隊和嘉興房產超市網數據,2009年嘉興普通住宅成交套數超過瞭兩萬套,2010年有所回落,2011年嘉興樓市在號稱“史上最嚴

厲的政策”影響下跌入谷底,成交套數僅為9275套,但是隨後三年樓市再度升溫,分別達到瞭14521套、17305套和15065套。與此同時,嘉興的

常住人口也從2009年的431.2萬人增加到瞭2013年的455.8萬人,城鎮居民人均居住面積五年內約增加瞭10%。



??盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總體走勢相近,但是平穩的人口增長和較快的去化速度,已經證明瞭一線城市周邊中小城市的吸引力。



??恒大嘉興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者,“恒大綠洲”去年1月份交房以來,去化已經超過90%,其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山,由於地鐵可以直達上海,也成為不少購房者的選擇。



??據瞭解,中南建設此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳,但是一名內部人士告訴記者,經過戰略調整,公司重心更側重蘇州、南京等節點城市,因此取得瞭比較好的業績。



??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為,一般的三四線城市現在機會很少,但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對好一些,因為更多的承接瞭一線城市的產業轉移和人口導入。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-15/08415982671606412264136.shtml


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