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內容來自sina新聞

北京萬科首涉地鐵上蓋 規劃建面超去年銷量

  昨日 (6月12日),《每日經濟新聞》記者從相關渠道獲悉,曾在2011年9月以33億元被北京萬科企業有限公司(以下簡稱北京萬科)、北京市基礎設施投資有限公司(以下簡稱北京京投)和北京京投置地房地產有限公司(以下簡稱京投置地)聯合體競得的豐臺區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地兼容居住、公建地塊(以下簡稱郭公莊地塊),將於今年下半年入市。

  值得註意的是,這一地塊是北京自2009年8月以來出讓體量最大的一幅住宅地塊,其規劃建築面積超過萬科去年一年在京銷量的總和。借助該地塊,萬科將進軍北京軌道交通物業的開發領域。

  "我們希望年內可以入市,這個項目也會成為京投以及萬科今年業績中最為重要的一塊。"北京京投副總裁、北京京投銀泰置業有限公司(以下簡稱京投銀泰)總經理高一軒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露。公開信息顯示,京投置地是京投銀泰的下屬公司,而北京京投是京投銀泰的第一大股東。

  進軍"地鐵上蓋"中壢農地貸款

  "位於郭公莊的京投萬科西華府項目,可以算北京真正意義上第一個地鐵上蓋物業。"高一軒表示。所謂"地鐵上蓋",是指通過在車輛段上方加一個"蓋子"把地鐵停車場蓋起來,還能做商業、住宅的開發,是市政交通功能和開發功能的疊加體。

  事實上,不管對於北京京投,抑或萬科,郭公莊項目都將成為他們今年的一個"重頭戲"。相比去年一年萬科在北京接近50萬平方米的銷售面積,規劃建築面積接近63萬平方米的郭公莊項目,體量之大不言而喻。

  據瞭解,郭公莊地塊於2011年9月15日由萬科京投聯合體以33.51億元競得,折合樓面價為10112元/平方米。

  北京市土地整理儲備中心網站信息顯示,該地塊土地面積307277.1平方米,規劃建築面積為629170平方米。《每日經濟新聞》記者在翻閱瞭自2007年以來北京市土地出讓記錄後發現,該地塊是繼2009年8月朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地國有建設用地出讓後 (該地塊規劃建築面積為712184.9平方米)之後,近4年來體量最大的住宅地塊。同時,不少於25萬平方米的保障房配建面積也創下土地出讓歷史最高值。

  《每日經濟新聞》記者根據公開資料粗略統計後發現,自2008年以來,北京出讓的建面超過50萬平方米的經營性用地合計7塊,大部分位於郊區及近郊區,郭公莊地塊是唯一一塊位於四環周邊的地塊。

  但在北京萬科副總經理肖勁眼裡,這塊地並不算"大"。

  "目前都是小片兒地的規劃,沒有跟地鐵整個物業結合在一起,這也是目前土地政策所致。"肖勁對《每日經濟新聞》記者說道,"比如我們做的西華府項目,北邊地塊就屬於其他開發企業,最後出讓起來都會給不同的開發商,這樣就很難做成一個整體。"

  在肖勁看來,完整的地鐵上蓋物業必須是項目所在區域內的集中整體規劃。這一觀點得到瞭港鐵方面專業人士的認可。

  "香港在土地出讓的時候,每一個地塊在出讓條件裡會寫得很清楚,比如A地鐵跟B地塊是結合的,在規劃的時候要整體一起規劃。"港鐵中國物業(華北地區)副經理鄧仲萱在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。

  牽手京投

  作為"地鐵上蓋"的處女作,萬科選擇的夥伴是深諳軌道物業開發的北京京投,而在經歷瞭去年接連轉讓京外項目,收縮戰線回籠資金之後,京投銀泰也在今年年初表示,將確定以北京為中心,建立以軌道物業開發為主的發展方向。

  高一軒表示,作為其所在上市公司未來發展的主要方向,地鐵上蓋物業在大陸的發展將慢慢普及,"在政府供地之前,有關解決物業舒適性、安全性等特殊成本,在一級開發的時候都會有所體現,這也會減緩二級開發企業的壓力。"

  高一軒進一步指出,作為地鐵上蓋物業,包括窗戶、樓板的選擇都需要用一些抗震材料,包括在軌道上實施的一些地鐵一級開發階段沒有實施的措施,加以改造,"這些成本的確要比一般項目多。另外,車輛段上蓋的荷載,跟別的項目不一樣,這也決定瞭我們配套設施的形式跟傳統是不一樣的,可能也會增加相應的周期和成本。"

  據其透露,京投在不久前競得的玉淵潭地塊和東小口地塊,都將繼續打造地鐵上蓋物業,"但更傾向於獨立開發。"高一軒說道。

  對此,易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,萬科聯合京投,將商品房開發與軌道物業開發相結合,更多地實現瞭 "優勢互補","但地鐵物業開發仍面臨著諸多挑戰。如何將地鐵帶來的人流轉化成旺盛的人氣,以及提升物業增值的角度來看,則有諸多不確定性因素。"嚴躍進對此指出。

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新聞來源台南善化建地貸款http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-13/08132249246.shtml

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