媒體評公積金建保障房憑啥老百姓又掏一筆錢造房子



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媒體評公積金建保障房憑啥老百姓又掏一筆錢造房子

  由於許多低收入人群買不起房,又很難提取公積金用以抵充房租,導致自己繳納的公積金隻能躺在賬戶裡貶值。不過最近上海市住房公積金管理中心公佈瞭一系列改進公積金提取及使用的新舉措,從10月1日起,適當放寬提取使用住房公積金條件,提高提取額度,簡化提取手續,給廣大的老百姓送來瞭福利,無疑是一件大好事。

  公積金提取條件放寬

  此次調整涉及到租賃提取和物業服務費提取兩個方面。

  上海現行租賃提取政策分為三個層次,即廉租房、公租房和商品房。根據國傢有關規定,從2014年起,各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行,並軌後統稱為公共租賃住房。根據這一變化,本次租賃提取政策范圍和標準調整為:承租由政府認定的保障性住房(包括廉租房和公租房)的,可按傢庭月房租金額全額提取;租賃本市其他住房(包括商品住房、售後公房等),按規定每月最高提取金額由1000元提高至2000元。

  本市現行物業費提取政策主要包括兩類對象:一是居住共有產權房傢庭;二是居住自有產權住房,且職工月收入低於當年度最低工資標準(2014年度為1820元/月)的經濟困難傢庭。

  而本次物業費提取范圍調整為:居住共有產權房的傢庭,及居住本市自有產權住房,且申請人月工資收入不高於當年度本市共有產權保障房傢庭(3人及以上傢庭)人均月可支配收入準入標準的,提取標準由原來的不超過傢庭月物業費50%調整為不超過每月300元。

  簡化手續沖還租金

  此次調整中,提取審核方式則進一步簡化。以往提取審核中要求申請人提供諸如工資單、單位收入證明等材料,調整後不再要求申請人提供工資單等收入證明材料。市公積金中心將直接通過申請職工公積金繳費基數推算其收入水平,從而認定其是否符合提取條件。

  另一方面,現行租賃提取中對房屋租賃行為的認定主要由提取申請人提供房屋租賃合同等材料,手續較為繁瑣。此次政策調整後,要求申請人提供出租人納稅證明或依法承租房屋的證明材料,市公積金中心通過與本市稅務部門信息系統聯網等方式查詢,核實房屋租賃行為的真實性。

  而在提取方式方面,新政強化瞭非現金支付的原則,以保證專款專用。租賃提取支付逐步推行"沖還租"方式。即申請人通過審核後,可以委托市公積金中心按月提取其公積金賬戶內的資金沖還房租。目前,該項技術已開發完成,將先在市籌廉租房、公租房中試行,完善後再推廣到其他住房租賃提取中。

  物業費提取主要通過市住房保障局統一的全市物業費支付平臺進行轉移支付。提取申請人通過審核後,可委托市公積金中心將提取的公積金劃轉至物業費支付平臺,支付平臺核對物業公司情況後再將物業費轉移支付至物業公司賬戶;對部分用現金先期支付物業費的申請人,憑已支付物業費的稅控發票,辦理公積金補提手續。

  提取公積金咋就那麼難

  公積金提取范圍過於狹窄一直是個突出問題,與補貼低保或醫保費用相比,公積金用於支付房租相對而言更符合公積金專款專用的精神。盡管國內不少城市也和上海一樣,明文規定公積金可沖房租,但實際上不是很難落實就是應者寥寥,因為公積金管理中心面臨著三大難題。

  一是因為一方面既要簡化材料,方便提取公積金,另一方面又要嚴防騙提套取,導致提取公積金依然要準備不少材料,讓許多申請者打瞭退堂鼓。比如有的城市公積金提取需要每次都遞交紙質材料。一些公積金中心由於工作人員有限,直接與繳存單位的公積金專員對接。提取者需要向所在單位提出申請,再由單位的公積金專員將材料遞交公積金中心。

  二是因為缺乏專業的金融人才,部分公積金中心對資金的流動性控制沒有科學的標準,導致對提取額的控制過於謹慎,造成提取周期過長,讓申請者覺得太費時間。

  針對流動性管理難的問題,有業內專傢建議,應在充分調研的基礎上,出臺公積金資金流動性的指導性規范,加大公積金從業人員的培訓力度,以強化公積金資金池流動性的科學管理。

  以上"兩難"都是在公積金體系內的問題,相對還容易解決,而第三難則涉及范圍更廣,那就是沒有統一的技術標準,導致屢屢遭遇部門間的信息壁壘。目前許多城市的公積金中心和公安、民政等部門缺乏信息共享機制,公積金中心對身份證明、婚姻證明等資料出現疑問時往往隻能通過函詢,大量的時間耗在部門的比對、溝通之上。

  對此,有專傢建議,在城市內各部門信息共享機制打通的基礎上,應盡快建立城市間公積金中心的信息共享平臺,以縮短審核時間,減少審核成本。

  除瞭"手續繁"、"到賬晚"、"限制多"這些原因外,還有一個很關鍵的原因也限制瞭繳費人提取公積金用以支付房租的熱情,那就是大多數城市規定,以租房為原因提取公積金,需要提交經過備案的租賃合同和發票。然而,出於避稅等原因,目前絕大多數房屋出租沒有經過備案,因此租房者也拿不出發票,自然無法提取公積金。

  為瞭不讓買不起房的繳款人的公積金在賬戶裡不斷貶值,希望今後有更多的城市像上海這樣放寬公積金提取范圍,簡化公積金提取手續。除瞭用於租房外,還應該允許提取公積金抵充購房稅費、抵充專項維修基金、抵充物業費等與住房相關的稅費;從人性化管理角度考慮,也可以考慮允許因大病、突發事件等原因造成生活嚴重困難的繳存職工提取住房公積金。

  貸款買房前再停止沖房租

  許多人有一種觀念:公積金是要留著今後買房的,所以提取出來付房租"不劃算"。其實從理財角度看,提取公積金租房反而更劃算。

  以上海的公積金貸款規定為例,上海規定個人單次申請公積金貸款上限為30 萬元(有補充公積金再增加10 萬元),公積金繳存金額與貸款上限之間的杠桿比例是1∶40,即公積金賬戶裡有1 元,最高可以申請40 元公積金貸款。另外還規定申請公積金貸款前,必須要連續繳納半年以上公積金。

  綜合這幾條規定,我們可以發現,對於未來一兩年內沒有買房意願但會繼續租房生活的人來說,完全可以先把公積金提取出來用於支付房租,而自己原本應該用於支付房租的資金則可以用於投資。

  根據央行發佈的住房公積金存款結息規定,在結息年度(指上年7月1 日至本年6 月30 日)內繳存的住房公積金,按照央行公佈的活期存款利率計息,當前年利率0.35%;上年結轉的住房公積金本息,按照央行公佈的一年期零存整取利率計息(視為按月"零存",在購房或退休時一次性"整取"),當前年利率2.6%。

  即使全部以2.6%計算,公積金沖房租的資金機會成本也隻有每年2.6% ,隻要你的投資收益超過2.6%,那就一定更劃算!如今就算收益下滑後的餘額寶等貨幣基金的收益率依然保持在4%以上,許多收益穩健的銀行理財產品年收益率則高達5%~6%,如果投資更加激進的股票、P2P等投資領域,潛在收益則更高。所以想要跑贏公積金利率,完全無壓力。

  而當你準備在未來一兩年內享受公積金優惠利率貸款買房的話,也隻要算好時間,提前一段時間申請停止公積金沖房租就可以瞭。

  還是以上海為例,40 倍融資杠桿意味著隻要公積金賬戶裡的繳存餘額超過8000元,就能達到公積金貸款最高30 萬元的上限。因此,假如你每月單位與個人合計繳納的公積金為800 元,則隻要在想要購房前10 個月停止沖房租,讓公積金賬戶內的資金積累到8000 元以上就可以瞭。如果每月繳納的公積金數額較大,則在保證餘額達到8000 元的基礎上,還要至少持續繳納半年公積金。這樣一來,既不會影響公積金貸款,又能讓平日裡無用武之地的公積金發揮更大的增值效果。

  算上房屋租賃稅也劃算

  有人可能會說,這種理財思路雖然很好,但畢竟公積金沖房租就意味著需要繳納5%左右的各種房屋租賃稅(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等),這些稅收萬一房東不願意出,還得我自己掏錢。如果把這塊成本算上去,可不就不劃算瞭嗎?

  其實這也是一種思維誤區,因為租房稅費是一次性繳納的,由於公積金沖房租而得以拿去投資的資金則是可以持續增值的。比如1000 元公積金提取後繳納瞭50 元稅費,實際沖還瞭950 元,即可以省下950 元用於其他投資。隻要第一年投資收益率超過5.26%,就足以彌補50 元稅費損失,等到第二年以後,就可以持續獲得復利增值效應。

  更何況,租房登記備案並交納相關稅費,既是每一個公民應盡的義務,也能更好地維護租客在房屋承租過程中的合法權益。

  搞明白瞭這裡面的因果曲直,暫時還在租房的小夥伴們還不趕緊申請公積金沖房租去!

  改革還需更徹底

  對於公積金制度的爭議由來已久,《理財周刊》也早已系統分析過公積金制度的來龍去脈和癥結所在。客觀地說,今天公積金的實際運作情況已經與當初的設計初衷有些背道而馳。原本想要幫助中低收入階層圓住房夢,可收入越低的員工往往公積金繳納越少,在高房價面前,每月繳納幾百元的公積金根本就是杯水車薪;而在有些不差錢的單位,早已有住房和未來根本不需要再買房的員工則繳納瞭大量公積金和補充公積金,使公積金制度成為瞭變相的實物性補貼。

  因此擺在公積金制度面前的隻有兩條路:一是大改,還其本來面目;二是取消。

  第一條路由於觸及到許多人的既得利益而一直難有大突破。早在2011年,住建部就提出修改《住房公積金條例》,並提出瞭時間節點,但於2012年和2013年兩次"爽約"。住建部在部署2014年系統主要工作時,《條例》的修改被再次列入。隻是意識到這是根難啃的硬骨頭,因此住建部這次不再給自己下時間節點。

  事實上,就算要改,公積金制度也可能存在很多爭議。有觀點認為應該利用公積金貸款支持保障性住房建設,可保障性住房本來不就是政府責任嗎?憑什麼要老百姓再專門掏一筆錢造房子呢?還有觀點說要通過強制繳存擴大公積金繳存覆蓋面,因為此前住建部調查發現民營企業職工繳存公積金比例不足20%,難以起到住房保障作用,可這麼做不是又要加大企業特別是民營中小企業的負擔嗎?

  既然公積金制度已到瞭進退維谷的地步,還有一條路就是不少專傢提出的直接取消公積金制度,既降低瞭企業的稅費負擔,又能增加員工的可支配收入。所以歸根到底,公積金制度的改革還需更徹底。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-10/07592901408.shtml

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