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  相關數據顯示,2012年,房地產行業分化繼續加劇,龍頭房企的市場占有率逼近2008年的最高點。在國五條調控持續深入的背景下,房地產行業或將迎來一次更為徹底的洗牌。

  盡管部分地產商選擇瞭相對保守的銷售目標,但大多數地產商,尤其是排名靠後的房企卻躍躍欲試,企圖趕超排名靠前的房企。中房信最新公佈的研究報告稱,行業整合越來越集中,但是"後進"企業集體提出的銷售目標卻讓人相信,地產寡頭時代的到來遠沒有想象中的那麼容易。

  作為行業"老大",萬科去年合約銷售金額突破1400億元。

  去年,通過將旗下商業項目廣州國際金融中心註入越秀房產信托,越秀地產將其負債率進一步降低至47%的水平。今年,公司的銷售目標定為132億元,與 2012年的合約銷售金額相比僅有個位數的增長。越秀地產高層對此的解釋是,希望維持較好的財務狀況,同時依據可售貨量以及去化率來做出相關的規劃。

內容來自sina新聞

  數據顯示,截至2012年年底,萬科所持有的貨幣資金量達522.9億元,遠超短期借款和一年內到期的長期借款總和;凈負債率僅23.5%,繼續處於行業低位。在這樣一種相對健康的財務狀況下,萬科今年的目標卻並不冒進。

  土地購買的兩種不同判斷

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  除上述3傢房企之外,龍湖、華潤置地、綠城和保利置業的預期也相對保守。

  2012年,綠城的凈負債比例降至49%,今年公司的擴張節奏或許仍將放緩,主要目標將放在優化債務結構上。綠城對外透露,會"繼續留意變現部分回收周期較長的項目,以改善集團的現金流和土地儲備結構"。

  綠城、世茂等向來以大戶型開發為特點的地產商紛紛調整產品結構,順應市場的趨勢,開發一部分小戶型的產品。

  在不同的業績預期之下,房企今年的擴展計劃出現瞭較大的反差。

  但是,這些企業的保守,或許將給排名靠後者以彎道超車的機會。

  黃立沖認為,雖然在不同的市場,不同產品定位的開發商的分化一直在持續,但政策一旦發揮效力,這種分化在今年可能會更明顯,"除二手房個稅、二套房首付比例等政策改變之外,房產稅一旦大范圍推出,可能改變整個市場的格局和態勢,一旦與經濟周期等因素聯合發揮作用,將對市場產生深遠的影響。"

  中國房地產研究會副會長顧雲昌的看法則相對謹慎,"行業的集中與分化是一個漸進的過程,目前仍在量變的階段,因為'國五條'地方細則還未完全出臺,所以對整個行業的影響還有待觀察,但可以肯定的是,行業分化、集中度提高,以及利潤率逐步下降將是不可逆轉的趨勢。"

  去年,越秀地產投入80億元取得12塊地,獲得瞭近38萬平方米的新增土地儲備,但根據越秀地產高層在業績發佈會上透露的信息,今年的土地儲備開支僅為34億元,比2012年減少瞭近58%。

  除萬科之外,去年合約銷售一舉跨越1000億港元的中海也表達瞭類似的看法。中海將今年的銷售目標定在瞭1000億港元,甚至低於去年的實際完成量。

  截至目前,萬科、中海、龍湖、華潤置地、碧桂園、綠城、富力、越秀地產、華潤置地和北辰置業10傢房地產企業已公告去年業績及今年預期,除瞭越秀和北辰外,其他房企的銷售排名常年處於全國前十的第一集團。這10傢公司中,隻有3傢銷售業績目標較去年大幅上升。

  隨著多傢房企2012年業績陸續公佈,開發商今年的目標與計劃也浮出水面。

  中介市場,21世紀不動產中國區副董事長盧航透露,雖然受國五條影響,二手房市場可能有三到六個月的調整,但今年21世紀不動產依然要著力擴大自己的市場份額。

  就拿地計劃而言,相對於上述幾傢公司的"保守",目前銷售規模不大的北辰置業則展示瞭積極的一面。

樓市國五條後的2013年房地產業或迎更徹底洗牌

  在資金面如此緊張的情況下,北辰置業仍然表示將利用自有資金拿地,同時積極開辟融資渠道。

  萬科在闡述今年的擴張策略時表示,未來會立足自住需求的產品定位,繼續關註可能的項目發展機遇。在具體項目的決策上,公司仍然會重點關註土地價格相對於周邊房價的合理性,以及項目的風險可控性。

  中海高層在其業績發佈會上表示,這一目標系"貫徹集團一貫的保守作風,以百分百能達到目標的角度發展。不過,有關目標亦反映集團對今年房地產市場持審慎的看法"。

  去年,碧桂園合約銷售476億元,今年將業績目標調高至620億元,增幅達30%。此外,根據富力高層在業績會上透露的信息,其今年的銷售目標為420億元,相比2012年增加瞭100億元,增幅為31%。同樣,北辰置業在財務狀況不甚樂觀的情況下,依然將今年的合同銷售計劃定在瞭53億元和106萬平方米,比2012年分別調高瞭41.3%和42.3%。

  截至2012年底,北辰置業賬面現金僅為26億元,除定向使用的資金之外,其中隻有10多億的可自行支配的資金。而截至去年年底,北辰置業短期債務達到瞭 43億元,其中,流動資金貸款有12億元,一年內到期的借款14億元,還有一筆今年7月份需償還的約17億元的公司債。

  在談到今年的拿地計劃時,龍湖地產主席吳亞軍透露,由於現在的土地儲備有3900萬平方米,能滿足公司6~7年的開發,"所以並沒有那麼激進,不會非要在今年買地"。

  碧桂園2012年拿地的費用約在100億元,但其最新透露的消息是今年拿地開支將增加至120億元,增加幅度達到20%。富力目前並未透露具體的拿地費用,但富力董事長李思廉在業績發佈會上表示,"公司在銷售300億元的階段停留瞭幾年,呆得有點久瞭,因此公司2013年在發展和銷售方面都會表現得更 '進取'一些"。

  行業洗牌趨勢將更明顯

  盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,房企業績預期出現較大的分化,主要原因還是政府的調控政策帶來的。

  "國五條帶來的影響還需分區域來看,一線城市可能稍微好一些,但部分一直靠投資需求支撐的二線城市和三線城市,情況則會很糟糕",黃立沖指出,一二線城市的市場目前仍然是主流開發商在把持,而三四線城市則是中小型開發商發展的空間,在三四線城市受到的沖擊大過一二線城市的情況下,"強者愈強"的局勢將更為明顯,同時,一些區域性的中小開發商的生存空間將進一步壓縮。

  而一份來自相關機構的報告則顯示,2012年,行業集中與分化的趨勢已經開始加劇。

  中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心三傢單位聯合發佈的"中國房地產開發企業500強測評報告"(以下簡稱報告)顯示,2012年,行業前10強房地產開發銷售總額達7973.66億元,占500強銷售總額32%,占比較2011年提高4個百分點。而從房企銷售集中度來看,前10強房地產企業市場占有率從2009年的8.57%提高到2012年的12.37%,創近年來最高點。

  來自上述報告的另一項統計數據顯示,2008年~2012年,房地產開發行業四廠商集中度 (CR4,即最大四傢房地產開發企業銷售額占全國銷售額的比重)分別為7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%,2012年的四廠商集中度已逼近2008年的高點。

  從行業集中與分化的角度來看,2012年的情況大致接近2008年。眾所周知,房地產行業在2008年進行瞭"洗牌",而此次"洗牌"所奠定的行業格局一直持續至今。

  排名靠後房企欲彎道超車

  世茂地產明確提出今年的業績要較去年增長30%,去年合約銷售額一直維持在100億元左右的復地,今年也提出瞭200億元的銷售目標。除瞭上述地產商外,陽光城(15.86,-0.11,-0.69%)、蘇寧環球(5.99,0.04,0.67%)等在A股上市的地產商也都提出瞭業績大幅增長的目標。

  房企欲力推商業地產

  事實上,"國五條"對地產商的影響還是非常明顯,在這樣的大背景之下,地產企業更加看中產品結構的調整。

  根據萬科對外透露的公開消息,萬科"不會把項目的盈利前景建立在過於樂觀的預期上",認為中國房價快速上漲的時代應該已經結束,其"應該"包括三層含義:這是大眾希望看到的結果,具有理性分析的合理性,且是大概率事件。

  此外,銷售型的商業地產,也成為開發企業今年力推的主力產品。復地此前在發佈上海首個項目申公館時披露,今年銷售的項目中,將有28%是商業地產。尤其在上海,總共七個項目中,有四個是商業地產。

  同樣,世茂地產方面也透露,世茂股份主打商業地產開發,將在其未來的業績中占有越來越重要的角色。去年,世茂股份的合同銷售額超過百億元,占世茂房地產總銷售業績的25%以上。

  看重商業地產的還有龍湖,去年的銷售額有三分之一來自商業地產。而今年,龍湖為瞭銷售商業地產推出金蘋果計劃,將不同城市的商業物業進行組合銷售。(徐學成)

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新聞來源http://yt.house.sina.com.借款cn/2013-03-26/09311975205.shtml


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