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專傢稱以房養老房屋產權期限可調為200年或永久

  國務院日前建地買賣任何問題免費諮詢公佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出開展"老年人住房反向抵押養老保險"試點,即"以房養老",按計劃該政策會於2014年上半年試行推廣。

  我國有60歲以上老年人1.78億,目首購貸款條件前養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。歷經十餘年討論的"以房養老"終於進入實踐階段,由此再度成為輿論熱議的焦點,贊成者和反對者,不一而足。

  目前,"養兒防老"的觀念仍然影響著這一代老人。什麼是"以房養老"?推行這項政策會遇到哪些阻力?廣為討論的70年房屋產權問題如何解讀?就此,中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇[微博]發表瞭他的看法。

 "以房養老"是養老模式的一種探索

  "以房養老"是指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。"以房養老"是對當前養老模式的一種探索,但不是一定要通過銀行反抵押的形式,老人也可以通過出租房屋獲得租金,用來養老。除此之外,還有養老保險、養老金等各種養老形式。目前來看,子女養老是最為普遍的一種形式。

  美國、歐洲很多傢庭出租房屋中的一間給留學生、年輕人,租金也足夠養老,這也可以叫"以房養老"。養老本身有多種方法,"以房養老"也有不同的表現形式。

 70年房屋產權是"以房養老"最大阻礙

  從中國人的傳統文化上來講,資產有一個繼承的文化觀念。把房屋抵押給銀行,養老完成後房子被拍賣,子女可能不同意,老人自己也感覺不合適。

  現在是契約經濟,銀行是要以證抵押。房產證是由房產管理部門和土地管理部門頒發,《土地法》以及其他相關法律規定房屋產權為70年。當老人年邁將房產抵押時,大部分房屋已經使用瞭50年,房子剩下的20年價值怎麼計算?銀行把房屋反抵押給老人15年,剩下的5年,銀行怎麼把它賣出去?如果贖不回的話,銀行怎麼實現房屋的價值?

  雖然有人指出《物權法》有"自動續期"的規定,但是僅憑《物權法》不能發證。《物權法》裡並沒有說明由哪些相關部門去發證,讓房屋可以被永久使用。銀行看證件,抵押房屋需要相關文件、契約以及證明財產的證件,在這個階段,《物權法》沒有實際作用。如果不在房屋產權期限上進行調整的話,"以房養老"將很難運作。

  如果不解決70年房屋產權的問題,這項政策於理、於法都無法操作。我覺得必須改革房屋產權隻有70年的制度,最好是永遠使用。如果永遠使用不合適,可以調整為200年或500年,當然也會有人問200年以後怎麼辦?那隻能到時候再說。但是,當前的問題需要馬上解決。

  基本的養老制度需要先建立起來

  總的來說,通過抵押的形式來實現"以房養老"是個養老的辦法。現在很多老人都有幾套房子,又隻有一個子女,拿出來一套抵押未嘗不可。但是房屋產權期限問題要解決。除此之外,基本的養老制度還是得先建立起來,比如說養老金制度。

  按通常的辦法,政府應該通過建立並完善社會保障制度來解決養老問題,也就是居民按照年限交養老金,退休後,政府再支付基本的養老費用。但是中國國情太特殊瞭,養老費用遠遠不夠。老年人越來越多,年輕人越來越少,養老金提取的少,支付的多。對此,就需要通過多種渠道來籌集社會保障資金。

  (光明網記者 李爽采訪)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/19242447578.shtml

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千億房企 七匹狼



萬科對速度的控制,碧桂園對速度的追求,或許反映瞭中國房地產"下半場"難以捉摸的特征。

  新浪樂居深度報道記者莫凡/文

  臨近年終,房企千億之爭再升溫。樂居深度報道匯總》》

  根據各大房企三季度報以及最新發佈的銷售業績信息,萬科是否會將最終的銷售數字控制在王石的1700億元"要求"之下,以及首次入圍千億俱樂部的碧桂園將摸高多少,構成瞭最大看點。

  然而,隨著四季度後半段的市場降溫,以及突如其來的16城市加碼調控,千億俱樂部成員們在享受片刻光環後,將不得不與"速度與激情"暫時告別,進入更加不確定的2014年。

  千億俱樂部成員翻倍

  12月4日晚間,萬科公佈11月銷售業績:銷售面積127.2萬平方米,銷售金額140.4億元。根據萬科三季度季報,綜合11月最新數據,萬科前十一個月實現銷售金額1598.8億元。

  緊接著,碧桂園於12月5日下午發佈數據:2013年十一個月,共實現銷售金額約人民幣967億元,同比增加130%。根據克而瑞數據預測,2013年沖刺千億規模的房企預計會增至7傢,除萬科、綠地、保利、萬達、中海、恒大外,剛剛發佈1-11月業績的碧桂園,躍入千億已經懸念不存。這意味著,2013年中國房企千億俱樂部成員增加瞭一倍多,房地產行業的集中度將進一步提升。

  然而,萬科對速度的控制,碧桂園對速度的追求,這兩種不同的態度,或許反映瞭中國房地產"下半場"難以捉摸的特征。

  中央電臺財經評論員楊紅旭對樂居記者表示:"越來越多的房企將會過千億是大勢所趨。房企過千億不是大不瞭的事,是自然而然的結果,且過瞭千億之後,這些企業也不會發生太大的變化,仍會延續其原有的經營模式。"

  在堅守主業的同時,千億"七匹狼"也在適度調整戰略。萬科已經大張旗鼓地做商業地產,12月24號,首個商業項目北京萬科廣場開業,同時,戰略性入股徽商銀行,圖謀社區業務聯動;中海整合中建地產基本完成;綠地、萬科、碧桂園進軍海外市場;恒大百億元巨資一夜之間豪取上海、南京地塊,終於得以向一線城市靠攏。這一切似乎意味著,進入千億之後的巨頭們,更可能采取主動的姿態,面對和改變市場格局。

  彰化車貸利率二胎年息速度的"快感"與"煩惱"

  在這場激烈的"房企銷售額排行榜"競賽中,領跑者萬科的身影尤其令人關註。在某種程度上,"速度"似乎給它帶來瞭幾許煩惱。

  今年登上珠峰,並以3小時44分的成績跑完瞭自己第一個馬拉松的鬱亮,顯然對"速度"有著更深的理解。鬱亮表示:"速度是一種能力,規模是優勢。萬科將在均好中提效。"鬱亮此言,事出有因。去年萬科"地板門"事件後,在萬科內部掀起關於速度和質量的爭論,王石則明確提出不能為速度犧牲質量。今年年初,王石甚至提出萬科全年的銷售額不超過1700億元的要求。

  接近萬科的知情人士對樂居記者透露,萬科雖然有意控制速度,但並未將1700億作為硬指標。

  該人士表示,年中在一次內部談話時,鬱亮表示,要從精神目標的角度理解王石的1700億說法,而並不是說今年萬科就隻能做1700億。事實上,從當時的房地產市場形勢和萬科的銷售情況以及項目儲備情況,如果萬科持續加速的話,2013年甚至能夠逼近2000億大關。萬科有意控制瞭速度,預備把2000億獻給明年的萬科30周年。即使這樣,市場依然普遍預期萬科今年業績將突破1800億。

  如果說萬科為"速度"而煩惱的話,碧桂園則在充分享受著速度的"快感"。碧桂園前十一個月實現合同銷售金額約人民幣967億元,同比增加130%,輕松超越620億的年度目標。按其前11月月度平均銷售金額推算,若12月能維持平均數,即可超越千億。

  碧桂園業績猛增,其中一個重要的的動力來自營銷體制的變革。2013年,碧桂園實行大區制,在全國設立二十多個大區。據說,楊國強決定將利潤的20%用於區域骨幹人員的獎勵,這相當於打瞭一針興奮劑,原有低成本、高周轉的大盤開發模式,以更快的速度奔跑。興奮劑作用下的碧桂園,迅速擺脫第二方陣,逼近第一陣營,讓萬科都為之驚訝。

  據瞭解,鬱亮等萬科高管高度重視碧桂園的表現。碧桂園的大盤運營、爆發式銷售和海外地產成為今年中國房地產最眩目的光點。

  然而,進入四季度以來,地產銷售形勢悄然滑落。來自上海易居房產研究院的數據顯示,11月份,北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積環比減少7.7%,同比減少13.0%。12月市場活躍度將繼續有所下降。同時,眾多城市對預售條件的審核越來越嚴格,加上銀行在年底對銀行貸款的限制,臨近年關傳統淡季,地產銷售的溫度將勢必進一步降低。

  這一市場變化,令"千億俱樂部"的江湖座次變得不那麼確定。另有接近萬科人士分析,今年萬科的業績將位居1700-1800億之間,這略低於此前市場普遍預期的逾1800億的數值。"按上半年的勢頭,萬科不踩剎車可能會沖破1900億,但四季度市場冷卻的有點快,萬科突破1700億應該沒問題,但恐怕要送剎車、踩油門瞭。"該人士說。

  與10月銷售旺季相比,萬科11月的銷售面積和銷售金額均出現明顯環比下滑,與去年同期相比也有所減少。根據公報可以算出,前11月萬科月度銷售金額為145億元,11月數據低於平均數,若12月沒有意外表現,即便是趕上月度平均值,全年銷售金額也不會突破1800億。

  萬科對速度的控制,碧桂園對速度的追求,這兩個2013年最受關註的企業,將給同行帶來更多的思考。克而瑞深圳公司經理許爍分析說:"2013年房地產商品房成交面積預計突破12億萬平米,這達到瞭一個歷史的最高點,接下來市場增長會逐步趨緩,成長型市場轉為競爭型市場,在這樣的背景下,企業更關心的或許不再是規模,而是質量。"信貸比較利率二胎年息

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/10012529725.shtml


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北京自住型商品房用地大量入市 倒逼商品房高端化

  中新網12月31日電 根據北京市土地整理儲備中心的數據顯示,截至12月27日,北京市成交住宅用地中,可建設自住型商品住房建築規模已達212萬平方米。今年10月下旬,才出臺的自住型商品房政策可謂發展迅猛。業內認為,這得益於今年火爆的土地市場。

  據鏈傢地產市場研究部統計,2013年,北京市共出讓土地210宗,土地出讓金合計1797.6億元,為2012年的2.77倍,也超過2010年1642.4億元的歷史記錄。其中,住宅類土地成交活躍。今年住宅類地塊成交74宗,規劃建面為1326.4萬平米,較2012年同期增長117.9%。

  亞豪機構副總經理高姍認為,"11月份,在自住商品房提速的土地供應格局下,房企為瞭在僧多粥少的競爭中拿地成功,紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積,這令純商品住宅的地價成本越來越高。這種土地競爭格局下,未來商品住房市場的高端化走向已成定局。"

  此外,據鏈傢地產市場研究部統計,2013年,在成交住宅類地塊中,需要配建565萬平米的保障性質住房(含自住型商品房,限價商品房,公租房等其他保障性住房),占整個住宅類地塊建面的42.6%。其中,自住型商品房地塊面積約為240萬平米。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為,增加住宅類土地配建面積,是政府在保障性資金有限的情況下,借助市場力量,增加保障覆蓋面的被迫之舉。但是應該看到的是,配建政策也將普通商品住房供應推向"高端化",未來難以被保障性住房所覆蓋的購房群體,購房難度或會加大。

  "2014年整體的住宅類土地供應還將增長,而其中自住型住房土地的供應規模將會達到5萬套。"張旭認為,明年,自住型商品房將會進入批量上市階段,將會成為區域房價的穩定錨,對穩定市場預期,重定區域價值有著重要的作用。但是與目前的需求規模相比,供應量依然處在較低水平,對房價的影響可能隻限於區域層面。

  同時,高珊也指出,"高端客群的基數雖然在不斷擴大,但是其在整體購房群體的占比仍然是穩定的。而地價倒逼下未來豪宅項目數量將不斷增加,高端市場競爭形勢將更加嚴峻。對於處於主力銷售期的高端項目而言,如果沒有強力的價值支撐,大幅漲價有可能導致銷售趨緩。因此在保證合理利潤率的基礎上加速出貨,以最大限度盤活企業資金流量,增大周轉率,仍是調控時代的穩妥之道。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/09262559953.shtml

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多報告稱明年樓市將溫和上漲

??時至年底,近段時間關於未來樓市走勢的判斷層出不窮,地產大佬們也紛紛發表對樓市的看法,昨日可能還爆出大佬集體看衰樓市,今日便有人重新表態並沒有看衰,明年樓市將回暖。一時間讓關心房價的百姓摸不著頭腦。記者綜合機構的年底分析報告發現,多份報告看好2015年中國樓市將溫和上漲,但是長遠看來,房地產行業需求將面臨下行壓力。

??興業證券的報告顯示,從宏觀角度來看,貨幣政策持續放松利好房地產基本面溫和復蘇。根據興業宏觀和銀行組判斷,由於經濟景氣度較差以及外匯占款下行等因素影響,明年貨幣政策仍有進一步放松的空間。較為寬松的貨幣政策環境將給予房地產市場基本面以較有力的支撐,估算2015年全年銷售面積將有5%的增長。

??除瞭政策利好之外,興業證券分析,中國房地產市場還沒有透支中國居民的購買力。當前中國主要商業銀行按揭貸款平均存續年限為6-9年左右,而美國大約為29年。結合中國按揭貸款占GDP比重與美日等國傢對比數據來看,在購買力得以增強的環境下,需求的邊際改善在2015年將會有所體現。

??中銀國際表示,2014年二順位房貸流程利率多少免費諮詢試算地產行業政策環境的去行政管制已經大體完成,未來市場供求規律發揮更重要的作用,基本面趨向平穩,大起大落的情況減少。一方面,新開工的低迷以及竣工的走高將延後影響到2015年的施工面積增速的繼續下行,同時考慮行業低迷期單位投資額難有回升,從而影響施工相關投資增速進一步降至11%的低位,另一方面,行業庫存處於高位,房企負債率創歷史新高,同時地價創歷史新高,這都將壓制土地成交,因為後續土地成交仍將低迷一段時間。

??因此中銀國際預測,2015年房地產投資增速預計為9.3%。預計新開工面積同比增長5%,竣工面積同比增長8%,銷售面積同比增長6%,銷售額同比增長8%,銷售均價同比增長2%,土地購置面積同比增長4%。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-25/15435953786986023404417.shtml

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內容來自sina新聞

多數一線房企收獲紅5月 銷售均價明顯上漲



萬科5月銷售金額為141.6億,前5月銷售金額達到701.8億元,完成瞭全年目標的49.69%。圖/CFP



  截至目前,多傢房企相繼公佈瞭5月銷售業績,銷售面積和銷售金額均出現明顯的增長態勢。業內人士預計在土地市場放量和調控節奏放緩的趨勢下,未來樓市上行預期依然較大。

  龍頭房企保持強勁增長勢頭

  盡管在新國五條的影響下,5月份主要城市的樓市成交有所下滑,然而龍頭房企仍然保持瞭強勁的逆勢增長,在5月份獲得瞭"大豐收"。截至目前,從上市房企公佈的5月份銷售業績來看,萬科、保利、恒大、華潤、龍湖、融創、富力、世茂、合生、首創等10傢標桿房企單月銷售額合計達到瞭606.41億元,與去年同期相比,絕大多數企業都保持瞭銷售面積和銷售額的大幅增長。

  其中,萬科在5月以銷售141.6億的戰績再度領跑龍頭房企,同比去年增長瞭32.09%。而在萬科之後,包括保利、恒大、華潤、龍湖等房企在5月銷售額同比去年都出現瞭不同程度的正增長,增幅從3%至120%不等,其中以融創表現最為突出,5月份實現銷售金額41.7億元,同比增幅達81%,而其前5個月實現合約銷售金額187.4億元,同比增幅更是高達111%,對比全年目標的實現已接近一半。

  尤其值得一提的是,上述10傢房企前5個月累計銷售額達到2707.31億元,已超過2012年上半年總額一成。

  "局部旺銷"帶熱整體市場

  與2012年上半年市場以價換量的基調不同,今年以來市場上始終呈現出需求主導的態勢。"前5個月的業績之所以還算說得過去,主要是因為一季度市場供需兩旺奠定的基礎,新政實施以後,可以看到有些地方的交易量是有明顯回落趨勢的。"某知名房企人士對記者表示,5月份市場再度出現復蘇跡象,也是因部分地方受到政策影響,產生供不應求的"局部旺銷"。

  另據中原地產市場部研究報告分析指出,目前大部分城市依然延續之前的市場走勢,雖然房價和成交量漲幅放緩,但上漲趨勢並未改變,特別是在5月下旬,各地"地王"的復出,更加大瞭市場未來上漲的預期。

  多傢券商針對5月市場的走勢作出預計認為,隨著後續推盤量的加大,以及去化加快,6月銷售增長依然可期。與此同時也提出,針對樓市銷售的持續走高,房價調整幅度高於預期,需警惕新一輪的政策風險。

 盤點



  個別房企完成全年過半目標

  相比單月"紅5月"的業績,前5月房企業績同比去年也明顯上升,但與全年銷售目標相比,多數房企完成三成以上,僅有華潤、保利等個別房企完成全年過半目標。特別是萬科、保利、中海等大品牌房企,前五月單月平均銷售過百億,為完成年度上千億的目標打下堅實基礎。

  前5月,萬科銷售金額達到701.8億元,完成瞭全年目標1412.3億元的49.69%;保利前5月銷售金額達到513.37億元,完成全年目標1000億的51.33%;中海地產前5月銷售金額達到648.3億港元(折合人民幣512.143億元),完成全年目標1000億港元的64.8%。

  今年年度目標也鎖定在1000億元的還有恒大地產。今年前5月恒大地產業績達到341.9億元,同比增27.5%,僅完成瞭全年目標的34.19%,單月平均銷售業績僅68.38億元,相比第一軍團的其他大品牌房企還有差距。

  一位房企人士認為,新國五條實行以來,僅北京較嚴,大部分城市市場依然延續之前的市場走勢,因此對於全國佈局的大房企來說,對其整體業績影響有限,前5月業績依然呈現上升趨勢。

  多傢房企銷售均價明顯上漲

  數據顯示,在成交量上漲的同時,不少房企的均價也呈現出水漲船高之勢。

  據企業公開數據顯示,5月,萬科旗下項目銷售均價為11550元/平米,單價相比去年同期提升瞭近千元;恒大地產5月份的銷售均價達到7162元/平米,與年初的銷售價格相比,也提升瞭10%左右。漲幅較為明顯的還有融創中國,截至2013年5月底,公司實現合約銷售金額187.4億元,同比增長111%,合約銷售面積約89.2萬平米,銷售均價約21020元/平米,在去年同期16240元/平米的基礎上增長瞭29%。也是10傢標桿房企中唯一一個銷售均價破兩萬的企業。

  機構數據統計還顯示,5月全國百城新建住宅均價為10180元/平米,環比上月增長瞭0.81%,也是百城房價連續12個月實現環比上漲。業內人士分析認為,未來樓市上行壓力依然較大。

  土地購置量明顯增加

  中原地產研究中心監測的十大標桿房企(保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)5月購地情況較為積極,除綠城外其餘房企5月均有購地。5月前30天,十大標桿房企權益購地金額為162億元,環比4月增長26%。

  其中萬科5月新增加項目8個,包括大連沙河口區城花東項目、撫順經濟開發區南湖6號和7號地塊、北京通州區臺湖鎮4-1-005地塊等項目,合計土地出讓金35.17億元。

  恒大地產5月27日以50.45億元的總價競得重慶市拍賣出讓的4宗商住類地塊,建築規模有116萬平米,樓面價平均為4340元/平米。購地金額占到5月單月銷售業績的54.5%。

  中經聯盟秘書長陳雲峰則認為,2013年以來,房企銷售較好,資金充裕,房企積極拿地,土地價格上漲,也使得土地溢價率上升。

  此外,5月拿地較個人信貸利率比較猛的企業還有佳兆業。據瞭解,5月佳兆業分別在廣州、深圳、上海、杭州等一線城市購地,並以高溢價成交,總土地出讓金達到52.27億元。而在6月8日佳兆業又聯合廣州裕瑞房地產開發有限公司以45.56億元的價格拿下廣州黃埔區南玻地塊,由此計算,今年以來佳兆業拿地金額已達近百億。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-14/08212250632.shtml


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內容來自sina新聞

基隆信貸比較二胎年息24城公積金貸款利率跟進下調 一線新房成交上漲

??本報記者 紀睿坤 北京報道

??央行降息,各地的住房公積金存貸款利率也迅速跟進。就在央行降息首日,北京住房公積金中心就發佈通知,調整住房公積金存貸款利率,其中貸款利率下調0.25%。

??相關報道:

??北上廣深下調公積金貸款利率 每月少還上百元

??北京調公積金存貸利率 30年80萬貸款月少還118元

??以購房人使用住房公積金貸款80萬元30年還款計算,住房公積金貸款利率調整後,相比此前每月少還118元。

??除瞭北京之外,根據21世紀經濟報道記者不完全統計,近兩日,上海、廣州、深圳等24個城市的住房公積金存款利率均按照中國人民銀行有關規定同步下調0.25個百分點。其中,公積金貸款5年以下(含5年)從4%下調為3.75%,5年以上從4.5%調整為4.25%。

??全聯房地產商會名譽會長聶梅生介紹,對樓市來說,最立竿見影的就是貨幣政策,降息之後,應該在一個月內市場就有反應。而其他的供需關系調整, 都不是一個月土融建融新北瑞芳土融建融能反映的。

??一線城市新房成交提振

??中原研究中心監測的40個重點城市數據顯示,上周末新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%,除二線城市微降2%外,一線及三線城市分別上升20%及12%。

??相比新房,相對敏感的二手房也反應明顯。據偉業我愛我傢的統計顯示,央行降息首日(11月22日),我愛我傢在北京、上海、天津等12個城市的公司,二手房業主和購房客戶到店咨詢量與上周六(11月15日)相比上漲五成以上,到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍上漲約5%左右。

??東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,此前的限貸新政、北京普通商品房住宅標準調整對北京樓市已經是利好。

??此次降息將進一步增強短期市場信心的確立,以其位於北京通州一個樓盤為例,“降息首日,項目的來電量提高瞭20%,到訪量也提高接近20%。”賈玉鵬說。

??北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹,年底樓市成交出現翹尾行情的可能性很大。

??房企推盤的積極性也大增,以北京為例,亞豪機構數據統計顯示,12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市,與去年同期相比,開盤項目量增加瞭25%。

??不過,在高庫存的壓力下,開發商並沒有感到太樂觀,“截至今年年底,我們都沒有調整價格的打算。”賈玉鵬介紹,短期來看,依然會抓住銷售的窗口期,平價跑量。

??市場繼續分化

??聶梅生預計,11月、12月房價會企穩,去庫存增長,銷售有望明顯上升。

??不過,政策對市場的影響亦將根據市場情況存在明顯的分化。一位信托經理告訴21世紀經濟報道記者,降息等一系列政策短期來看,可能會集聚在一線城市和部分二線城市起作用,三四線城市仍不被看好。

??“三四線城市庫存較高,銀行等金融機構也已經預警,再加上目前銀行資金的額度有限,仍不會隨意進入三四線城市,降息等政策也無法從根本上解決三四線城市庫存高企,人口凈流出的現狀。”上述信托經理分析稱。

??住建部政策研究中心房地產處處長趙路興介紹,房地產市場出現分化格局,其主原是人口流動。我國城鎮化特征,不是農業人口梯度轉移進中小城市,而是中小城市人口向特大城市轉移。2010年第六次全國人口普查數據,近50%人口定居在名列前35的大城市,其中40%是在一線城市。

??“這種分化是基於產業格局和人口流動趨勢的,短期內很難逆轉。”趙路興介紹。

??同策咨詢研究部總監張宏偉告訴21世紀經濟報道記者,降息會讓樓市迎來新一波行情,但對於大多數二線、三四線城市來說,庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早會暴露出來。

??剛從貴州、昆明回來的聶梅生也認為,“三四線城市的樓市不甚樂觀。”聶梅生說,北京等一線城市的供地控制得比較有序,但很多三四線城市供地無序,前幾年大發展,供瞭大量的土地,存量房特別多,不排除後續將出現有爛尾項目的可能性。

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十一樓市不打烊 實現夢想巨劃算

  擁有舒適的生活環境是每個人為之奮鬥的目標,追逐幸福之傢更是人們對未來的生活期許。但是很多人可能由於日常工作忙碌而沒有時間去看房,何不如趁著國慶七天假,來一場"淘房"之旅。老盤的放量,旺盤的加推,新盤的開盤,最大程度的打折優惠、大型精彩活動不斷,國慶七天,趕緊為自己和傢人擇選一處夢想之傢吧!

  A."金九"樓市好勢頭 "銀十"想必不遜色

  步入9月後,樓市迎來瞭傳統的"金九銀十"銷售旺季。開發商出現瞭些許不淡定,紛紛打出"優惠、加推、贈送"等字樣吸引購房者。從房屋成交數據上看,顯然這種手段得到瞭購房者的買賬。

  據統計,9月初重點監測的全國主要的54個重點城市成交面積達到2368.67萬平方米。北上廣深等一線城市供應環比大增40.3%,成為市場成交的有力支柱。如此好成績可見"金九"已迎來開門紅。

  雖然還未進入10月,但從9月樓盤成交量上看,"銀十"銷售成績想必不遜色。對於大連來說,9月、10月是大連的"黃金"節氣,溫度適中,空氣清新,正是適合看房的好時候,也就有瞭樓市的"金九銀十"一說。而且,這兩個月本來就是傳統買房季,老盤的放量,旺盤的加推,新盤的開盤等無疑是促進購房者再"瘋狂"一把。據不完全統計,10月大連樓市預計將有22個項目開盤加推。市場上也有不少現房實景,付款入住,不用漫長的等待也給著急住新房的人一個買房的理由。與此同時,10月10日大連秋季房交會將盛大啟幕,這也是2013年最後一次大型惠民的房地產交易盛會,將匯集我市知名房企的精品樓盤。 "十一"期間購房,部分房源將會以秋交會最大優惠價格回饋購房者。所以,購房者何不利用國慶期間集中去心儀的樓盤轉轉,多方咨詢,很可能會淘到心儀的好房子。

  B.熱點區域看點多 遊玩看房齊步走

  國慶節難得的小額貸款利率長假,如果既能遊玩又能選擇到心儀的房子,豈不一舉兩得。近期熱點區域中不乏資源優渥的精品樓盤。伴隨著好天氣好風景好心情,去尋找夢想之傢吧。

  璀璨東港綻放大連。東港國際商務區,自啟動之日起就被賦予瞭更多關註與期待,這裡聚集瞭世界知名的五星級酒店、甲級寫字樓、大型購物中心、大連國際會議中心和遊艇碼頭等足以代表國際化城市水準的業態和最頂尖的優秀房企。伴隨第七屆夏季達沃斯論壇的成功,這裡更成為大連矚目的焦點。這裡名企領銜、大體量高端項目雲集,如中庚·當代藝術、龍湖·水晶酈灣、中信海港城、星光耀廣場、綠地中心、東方水城、凱丹等,想買高端房的購房者可以到此選房。

  選旅遊度假房金石灘好去處。大連金石灘是國傢級風景名勝區、國傢級旅遊度假區,其三面環海,冬暖夏涼,氣候宜人,延綿30多公裡長的海岸線,素有"天然地質博物館"之美譽。正是其難得的天然風景資源,讓開發商對它情有獨鐘。近兩年,伴隨萬達、海昌、遠洋等名企的紛紛進駐,金石灘的區域引力也正不斷放大。隨著高鐵的開通,更讓金石灘告別瞭距離和時間的短板,成為可以最先優享東北旅遊資源及5+2居住置業需求的最理想承載地。推薦樓盤:萬達金石天成、波爾多莊園、遠洋假日養生莊園、佳兆業中心等。

  群山環繞西山旅順沿線。西山旅順因其依山傍水成為宜居城市中名副其實的最佳宜居區域。"十一"期間趁著秋高氣爽,陪伴傢人一起去體驗山林間的樂趣的同時,還可以一覽坐落在山谷間的經典樓盤。如萬科·西山天街、龍湖·灩瀾山、中海禦湖熙谷、保利·西山林、億達普羅旺斯、香泉谷等。這些樓盤仿若嵌入山水間的寶石,獨享天然資源的恩賜。

  城市北中心華南泉水一線。作為城市"北進"重要銜接點的區域,其區域價值也正被前所未有的激活。尤其是哈大高鐵的全線貫通,以南關嶺為發端的大連北站區域其交通、商業輻射優勢也正日益顯現。推薦樓盤:華潤置地廣場、紅星國際廣場、億合城、遠洋中華路項目、歐尚廣場、沿海鑒築等樓盤點亮北部城區。

 C."十一"樓市不打烊 看房選房當註意

  每年國慶期間看房選房的購房者真不少,但光聽售樓員的介紹是不是心裡還沒底氣。求人不如求己,趕緊來看看,看房時應該註意些什麼吧。

  如今很多開發商都會把樣板間搬進售樓處裡。一是為瞭方便購房者,不必跑來跑去;二是可能是實體在建,沒有實體樣板間供購房者參觀。但是在交房時購房者卻有一種被騙的感覺,實體房的空間比售樓處的樣板間好似小瞭不少。其實這也是一種障眼法,一些不良的開發商會略微擴大樣板間面積,變薄墻體,瘦身傢具等,讓樣板間看起來更大。所以,學會看樣板間,也是買房前必修功課。

  首先,購房者在看樣板間的時候要帶上尺子,實地測量,尤其對在售樓處的樣板間要註意丈量其面積、層高、墻體厚度、傢具的尺寸是否符合市場通常的規格;要把戶型圖與樣板間對照來看,發現不一致的地方要及時詢問。其次,購房者可以讓售樓人員關閉室內的燈光,來觀察房間裡各部分自然光線是否充分。如果挑選陽光最好的時候去看樣板間,更能看清楚樣板間的"廬山真面目"。第三,樣板間一般會選擇窗外景觀、朝向等都好的,交房的時候購房者會發現在樣板間裡非常喜歡的那種感覺完全落空瞭。其實樣板間就是一個"工程學習館",購房者要學會結合樣板間看懂戶型圖。如果開發商允許進入施工現場,購房者一定要進到打算購買的房子裡去親自感覺朝向、窗外景觀、采光等是否中意。最後,千萬不要被裝修華麗的樣板間所迷惑,它僅僅是一個參照物,或者可以說是一種宣傳手段,看房時還是要落到實處,在戶型、結構、朝向及功能方面多下功夫。

  文胡小雨

  國慶樓市忙不停



  活動+優惠全都有

  自"五一"長假取消後,"十一"七天休假瞬時從"黃金"變成瞭"千足金",加上高速免費政策的加持,更是促進瞭人們對出行的熱情。也正因此,讓各個景點頻頻出現井噴,不堪重負的現象,從看景一躍成瞭看人,花錢買罪受成瞭最真實的切膚之痛。鑒於這種狀況,很多人不得不選擇避開旅遊高峰期,窩在自己的城市裡。

  窩在城市裡不代表要窩在傢裡,何不借此機會為自己或傢人做一件大事,比如看房、選房、買房。 國慶期間我市各傢樓盤不打烊,開發商為購房者準備瞭豐富多彩的活動、打折優惠和精美的飲食。

  不去人擠人,過一個別樣的看房國慶節!八里房屋增貸



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-27/08092433074.shtml

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內容來自sina新聞

房地產等三大行業營改增或同步推出 稅率或為11%

房屋二貸??三大行業營改增或同步推出

??業界預期房地產、建築、金融業稅率為11%

??一封由超過9傢建築類央企聯署、就營改增稅負問題致國務院領導的建議書,近日引發廣泛關註,也讓原本可能於今年4月1日推出的房產建築業營改增變得撲朔迷離。

??一位接近稅務總局的稅務專傢對《華夏時報》記者表示,目前他已經看到相關部門起草的政策文件討論稿,“有99%的可能,房地產業、建築業和金融業將同時納入營改增范圍。原計劃可能4月1日發文,而現在也不好說瞭。”

??據記者瞭解,業界普遍預期房地產、建築業增值稅稅率為11%,這對於處於低景氣周期的兩個行業來說,壓力不小。

??而一位大型房地產企業稅務負責人對營改增則持開放態度。他表示,在房地產利潤日漸微薄的今天,房企如果對於營改增認識不清、分析不透、操作不好,將可能導致企業稅負增加;而如果準備得當,操作有效,稅負還有可能下降。

??方案呼之欲出

??今年無疑是營改增的攻堅之年,財政部、國傢稅務總局近期紛紛表態,力爭年內將營改增剩下的行業全部納入稅改范圍,這其中包括被業界稱為難度最大的房地產、建築和金融保險三大行業。

??此前,關於房產建築業營改增的各種研討培訓持續升溫。2月4日,在普華永道舉行的“房地產行業營改增研討會”上,內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮表示,由於房地產與建築業相關性高,為保證增值稅鏈條完整,兩行業今年可能同時進行營改增,政策出臺可能在3月份,實施時間可能在5月、6月、7月三個月之間。

??上述參與稅改文件討論稿的稅務專傢同樣表示,這項營改增原計劃可能是4月1日發文,但由於多傢建築類央企聯合向政府施壓,建議降低稅率穩定企業稅負,現在具體推出時間已不好預測。而基本可以肯定的是,兩個行業將同時納入營改增范圍。

??《華夏時報》記者采訪獲悉,房地產業和建築業營改增很可能采用11%的稅率。不過,記者向財政部稅政司求證上述消息時,相關官員未給出明確信息。他表示,相關工作正在按部裡要求推進,到瞭合適的時點會對外發佈。

??目前,我國房地產行業營業稅稅率為5%,建築業營業稅稅率為3%。對營改增後的影響,胡根榮認為,房地產行業整體比較冷,土地成本比較高,對行業稅負影響還需看抵扣成本,但目前有房地產企業已反映利潤空間將減少;建築業一旦實行11%稅率,因為轉嫁空間有限,絕大多數建築企業可能將大幅增加稅負。

??顯示,2014年全國商品房銷售面積12.1億平方米,同比下降7.6%,降幅較2014年1-11月收窄0.6個百分點,銷售額7.63萬億元,同比下降6.3%。

??“考慮到目前行業仍處於困境,因此營改增的相關政策制定應同時考慮對於行業發展的影響,需要謹慎處理。”胡根榮說。

??建築業影響較大

??在專業人士看來,即將到來的營改增沖擊最大的可能要屬利潤微薄的建築行業,而房地產業的回旋餘地較大。

??北京華興盛稅務師事務所副總經理陳志堅表示,一般建築企業到手的凈利潤隻有3%,如果算凈現金流的利潤,可能隻有1%左右。“建築行業的周期長、賬期也長,稅改對企業的利潤和現金流構成較大壓力。”

??陳志堅表示,現在很多房產、建築業企業負責人主要關心的問題首先是稅負變化,其次是過渡政策,最後才是增值稅的稅務風險。

??“建築企業實行營改增最難辦的是無法獲取增值稅專用發票,建築企業稅負增加後,隻能將其轉移給開發商。”上述房地產企業稅務負責人稱。

??胡根榮為記者舉例:一傢特級建築總承包企業,其2012年已繳營業稅約為4億元。營改增後,由於不少支出(如水泥、石沙等原料)難以取得增值稅發票,則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元,比起之前的營業稅幾近翻倍。

??“房地產企業的利潤空間和回旋餘地大,關註焦點更多的是多重稅負的問題,而不是增值稅稅率。房地產既要繳增值稅,又要繳土地增值稅,還有企業所得稅,將來還有房地產稅。”陳志堅說。

??此外,多位業內人士表示,在建項目、大額存量資產的過渡政策怎麼設計,是財政給予補貼還是超額稅負返還,具體操作都是稅改難點。

??胡根榮對此表示,已開工、已開盤等的存量資產項目,可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束,若突然實行營改增,稅率從5%的營業稅增加到11%的增值稅,項目成本基本上均已發生,無法再行取得進項稅票抵扣,項目收入和利潤必然受到影響。

??眾所周知,營改增作為稅制改革的“重頭戲”,不僅可以解決營業稅重復征稅的問題,更由於能促進企業經營管理、產業結構的調整升級備受決策層重視。

??陳志堅建議,企業不要按照原來的業務流程靜態地去計算稅務變化,那樣看稅負肯定是增加的,要看到企業通過流程改造,降低管理成本,增加進項抵扣的空間。

??按照設計初衷,增值稅作為一種價外稅,稅負會沿著產業鏈條層層向下轉嫁,最終由消費者承擔。

??上述房企人士表示,在房價高企、消費者對價格極度敏感的今天,一味轉嫁可能不是出路,企業必須加強內部控制,提高產品性價比。“一旦營改增全面推行,操作特別規范、管控能力特別強、合作夥伴有規模有資質的企業將能在這個過程中降低稅率從而降低成本,脫穎而出。不具備相關條件的企業稅負則可能增加。營改增或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線,行業將持續走向‘強者恒強’的局面。”

新聞來源http://tj.h土融宜蘭羅東土融ouse.sina.com.cn/news/2015-02-07/08425969626104783484123.shtml


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北京二手房計稅最高可扣10%裝修費

  根據北京市地方稅務局最新發佈的《關於個人轉讓住房個人所得稅有關問題的公告》顯示,對納稅人無法提供合法、有效住房裝修費用憑證的,主管稅務機關可在此次住房成交價格的10%范圍內核定住房裝修費用。

  本報訊(記者 張欽)房主在轉讓二手房時,稅務部門會根據其房屋原值及有關合理費用確定轉讓所得,再按20%計征稅款。其中有關"合理費用"可以包括房屋當初的裝修費用,這是很多人都知道的稅收政策。但由於很多人提供不出正規的裝修發票,使得裝修費用很難被計算,不過從現在開始,遇到納稅人無法提供合法、有效住房裝修費用憑證的,稅務機關可在住房成交價格的10%范圍內核定住房裝修費用,使得轉讓所得的計算更加合理。北京青年報記者昨天從北京稅務部門瞭解到,這項新規定已經從今年1月1日起開始實施,將核定的裝修費用納入房屋原值無疑使得對賣房者轉讓所得的計算更加合理,維護瞭納稅人的合法權益。

  根據北京市地方稅務局最新發佈的《關於個人轉讓住房個人所得稅有關問題的公告》顯示,對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,納稅人能夠提供完整、準確的房屋原值憑證,或者通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,主管稅務機關應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。對納稅人無法提供合法、有效住房裝修費用憑證的,主管稅務機關可在此次住房成交價格的10%范圍內核定住房裝修費用。

  據稅務部門介紹,因之前沒有明確的政策規定,加上房屋裝修時的發票普遍不太規范,導致很多裝修費用不能在稅前扣除。尤其對不能夠提供住房裝修發票的,裝修費用往往都無法被稅前扣除。而按照新辦法,按最高10%核定住房裝修費用,就避免瞭納稅人因裝修憑證不規范等原因而導致無法享受稅收扣除政策。

  據北青報記者瞭解,需要享受這一政策的納稅人在辦理個人轉讓住房納稅申報時,應在《稅費資料清單》"住房裝修費用憑證"欄目中選擇"無",同時不用再提交《房屋裝修費用發票匯總表》和住房裝修發票原件。之後由主管稅務機關核定住房裝修費用,並填寫在《個人銷售房屋代開發票申請表》"住房裝修費用"欄目中。據瞭解,這項新政從2014年1月1日起施行,從施行日起到稅務機關辦理個人轉讓住房納稅申報時才可按新政策辦理。

  另據瞭解,對於納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的,主管稅務機關仍將按照此前北京市財政局、北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會《關於加強存量房交易稅收征管工作的通知》中的有關規定辦理。

  政策解讀

  裝修費用核定減輕購房人壓力

  根據新規,在二手房交易征收所得稅時,如果納二胎房貸 台新二胎房貸利率稅人無法提供有效裝修憑證,稅務機關可以按成交價格的10%核定裝修的費用。由於現在稅費都由買房人承擔,這在一定程度上能夠減輕買房人負擔。

  裝修費用可以減免,這本身不是新規定。此次新規簡化瞭這一政策的實施。"由於大多數人都無法提供完備的裝修發票,或者裝修時隻有個收據,需要減免的時候大都無法完整提供,所以真正使用這一政策的人很少。"房產中介張遠告訴記者。

  "最關鍵的是,中國賣房人一般報的是凈得價,稅費由買房人承擔,是否能減稅賣傢不關心,也就更不願意去找發票瞭。"房產中介張遠告訴記者。而此次新規實施之後,就可以直接抵扣,如果一套房子100萬,裝修費用10萬,賣價150萬,相當於這10萬就不需要征收所得稅瞭。從長遠意義來看,買房人因為政策實施簡化,能夠有所獲益。

 &銀行房屋二胎免費估貸年息emsp;文/本報記者 范輝

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08042562893.shtml

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北京萬科首涉地鐵上蓋 規劃建面超去年銷量

  昨日 (6月12日),《每日經濟新聞》記者從相關渠道獲悉,曾在2011年9月以33億元被北京萬科企業有限公司(以下簡稱北京萬科)、北京市基礎設施投資有限公司(以下簡稱北京京投)和北京京投置地房地產有限公司(以下簡稱京投置地)聯合體競得的豐臺區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地兼容居住、公建地塊(以下簡稱郭公莊地塊),將於今年下半年入市。

  值得註意的是,這一地塊是北京自2009年8月以來出讓體量最大的一幅住宅地塊,其規劃建築面積超過萬科去年一年在京銷量的總和。借助該地塊,萬科將進軍北京軌道交通物業的開發領域。

  "我們希望年內可以入市,這個項目也會成為京投以及萬科今年業績中最為重要的一塊。"北京京投副總裁、北京京投銀泰置業有限公司(以下簡稱京投銀泰)總經理高一軒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露。公開信息顯示,京投置地是京投銀泰的下屬公司,而北京京投是京投銀泰的第一大股東。

  進軍"地鐵上蓋"中壢農地貸款

  "位於郭公莊的京投萬科西華府項目,可以算北京真正意義上第一個地鐵上蓋物業。"高一軒表示。所謂"地鐵上蓋",是指通過在車輛段上方加一個"蓋子"把地鐵停車場蓋起來,還能做商業、住宅的開發,是市政交通功能和開發功能的疊加體。

  事實上,不管對於北京京投,抑或萬科,郭公莊項目都將成為他們今年的一個"重頭戲"。相比去年一年萬科在北京接近50萬平方米的銷售面積,規劃建築面積接近63萬平方米的郭公莊項目,體量之大不言而喻。

  據瞭解,郭公莊地塊於2011年9月15日由萬科京投聯合體以33.51億元競得,折合樓面價為10112元/平方米。

  北京市土地整理儲備中心網站信息顯示,該地塊土地面積307277.1平方米,規劃建築面積為629170平方米。《每日經濟新聞》記者在翻閱瞭自2007年以來北京市土地出讓記錄後發現,該地塊是繼2009年8月朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地國有建設用地出讓後 (該地塊規劃建築面積為712184.9平方米)之後,近4年來體量最大的住宅地塊。同時,不少於25萬平方米的保障房配建面積也創下土地出讓歷史最高值。

  《每日經濟新聞》記者根據公開資料粗略統計後發現,自2008年以來,北京出讓的建面超過50萬平方米的經營性用地合計7塊,大部分位於郊區及近郊區,郭公莊地塊是唯一一塊位於四環周邊的地塊。

  但在北京萬科副總經理肖勁眼裡,這塊地並不算"大"。

  "目前都是小片兒地的規劃,沒有跟地鐵整個物業結合在一起,這也是目前土地政策所致。"肖勁對《每日經濟新聞》記者說道,"比如我們做的西華府項目,北邊地塊就屬於其他開發企業,最後出讓起來都會給不同的開發商,這樣就很難做成一個整體。"

  在肖勁看來,完整的地鐵上蓋物業必須是項目所在區域內的集中整體規劃。這一觀點得到瞭港鐵方面專業人士的認可。

  "香港在土地出讓的時候,每一個地塊在出讓條件裡會寫得很清楚,比如A地鐵跟B地塊是結合的,在規劃的時候要整體一起規劃。"港鐵中國物業(華北地區)副經理鄧仲萱在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。

  牽手京投

  作為"地鐵上蓋"的處女作,萬科選擇的夥伴是深諳軌道物業開發的北京京投,而在經歷瞭去年接連轉讓京外項目,收縮戰線回籠資金之後,京投銀泰也在今年年初表示,將確定以北京為中心,建立以軌道物業開發為主的發展方向。

  高一軒表示,作為其所在上市公司未來發展的主要方向,地鐵上蓋物業在大陸的發展將慢慢普及,"在政府供地之前,有關解決物業舒適性、安全性等特殊成本,在一級開發的時候都會有所體現,這也會減緩二級開發企業的壓力。"

  高一軒進一步指出,作為地鐵上蓋物業,包括窗戶、樓板的選擇都需要用一些抗震材料,包括在軌道上實施的一些地鐵一級開發階段沒有實施的措施,加以改造,"這些成本的確要比一般項目多。另外,車輛段上蓋的荷載,跟別的項目不一樣,這也決定瞭我們配套設施的形式跟傳統是不一樣的,可能也會增加相應的周期和成本。"

  據其透露,京投在不久前競得的玉淵潭地塊和東小口地塊,都將繼續打造地鐵上蓋物業,"但更傾向於獨立開發。"高一軒說道。

  對此,易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,萬科聯合京投,將商品房開發與軌道物業開發相結合,更多地實現瞭 "優勢互補","但地鐵物業開發仍面臨著諸多挑戰。如何將地鐵帶來的人流轉化成旺盛的人氣,以及提升物業增值的角度來看,則有諸多不確定性因素。"嚴躍進對此指出。

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內容來自sina新聞

7000萬套小產權房轉正無望 宅基地改革未破流轉禁區

  已經醞釀多年的農村宅基地制度改革,終於有望邁出實質性的一步。作為土地制度改革的牽頭部門,國土資源部於近日基本完成瞭"農村宅基地制度改革試點方案"(下稱"試點方案")的編制、修改工作。按照工作程序,下一步試點方案應報中央深化改革領導小組(下稱"中央深改組")討論審議。

  由於與小產權房的命運休戚相關,農村宅基地改革的框架和路徑受到廣泛關註。"試點方案"盡管提出瞭出租、轉讓、入股、典賣等農村宅基地的流轉方式,但將流轉范圍嚴格界定在農村集體經濟組織成員內部。這意味著城鎮居民到農村購房及其相關的小產權房,仍是"法律政策禁區",而此前多傢媒體估計稱,全國小產權房存量達7000萬套。

  如果中央深改組通過瞭國土資源部的試點方案,國土資源部計劃開展為期兩年左右的試點工作。到2017年,將在總結改革試點工作經驗的基礎上,在全國范圍內推行農村宅基地制度改革。

  方案初成

  "關於農村宅基地改革的問題,目前確實有一個試點方案,已經編制完成瞭,但還沒有最後批準。"10月23日上午,一位不願具名的國土資源部內部人士向《中國經營報》記者證實,國土資源部已經初步編制完成瞭農村宅基地制度改革試點方案。

  所謂農村宅基地,是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地,已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

  此前,有新華社國傢智庫背景的自媒體賬號"地產銳觀察",披露瞭農村宅基地制度改革試點方案已經成熟的消息。

  作為全國土地管理工作的牽頭部門,對於農村宅基地制度改革,國土資源部已經醞釀許久。多位地方國土資源部門人士向記者表示,國土資源部高級領導曾向地方國土資源主管部門以不同方式知會溝通,稱在2014年將"抓緊開展"《農村宅基地管理辦法》(下稱"辦法")的起草和編制工作。

  除此之外,在中共十八屆三中全會召開之前,國土資源部曾向中央提交"關於完善土地管理制度的政策建議",總計27條,這其中就包括開展農村宅基地制度改革的基本路徑和方式,其原則和路徑得到瞭中央層面的原則性認可。

  在此基礎上,形成瞭《中共中央關於深化改革若幹重大問題的決定》中有關農村土地制度改革的表述。這一原則性的表述,也成為截至目前國土資源部推進包括農村宅基地制度改革在內的若幹農村土地管理制度改革的基本依據。

  知情人士告訴記者,目前已經基本完成的試點方案,包括瞭"27條政策建議"和"辦法"前期論證過程中的合理、科學部分,其重點在於"明確操作路徑"。

  分類處理

  兩個獨立消息源向本報記者證實,試點方案已經基本完成瞭"在國土資源部層面的工作"。按照有關工作程序,這一試點方案將報中央深化改革領導小組討論、審議。

  按照目前已經基本成型的"試點方案",農村宅基地改革試點工作將按照"分類處理"原則的進行。所謂分類,即"城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區"和"城鄉建設用地擴展邊界內"兩類,對於這兩類不同情況,將以不同方式貫徹"一戶一宅"的原則。

  土地管理法第六十二條第一款規定,農村村民一戶隻能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。第四款規定,農村村民出賣、出租房屋後,再申請宅基地的,不予批準--本次農村宅基地改革試點仍遵循"一戶一宅"原則。

  地產銳觀察的報道稱,試點方案規定,在城鄉土地貸款台中石岡土地貸款建設用地擴展邊界外的傳統農區,繼續實行"一戶一宅"、面積法定的宅基地分配制度。對人均耕地少,二、三產業比較發達的地區,實行相對集中建房落實"一戶一宅",原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。

  而在城鄉建設用地擴展邊界內,政府或集體通過集中建設農村公寓、農民住宅小區,將法定面積宅基地等值轉換為住宅,落實"一戶一宅"。已沒有新增宅基地可供分配的,農民集體可利用村莊存量建設用地,在政府支持下集中建設公寓式住宅,落實農村住房建設的宅基地權益。

  記者瞭解到,試點方案還規定,農戶初次分配的宅基地,繼續實行規定面積內無償取得,有條件地區試行有償選位;超標占用宅基地和一戶多宅的,超過部分實行有償使用;集體經濟組織成員因有償流轉或退還宅基地後再次申請的,可有償取得;非集體經濟組織成員通過繼承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地,實行有償使用;農戶可自願有償退出宅基地。

  小產權轉正無望

  在歷次有關農村宅基地制度改革的討論過程中,農村小產權房的法律地位,以及存量小產權房的處置辦法都是焦點。在此之前,輿論普遍認為未來的農村宅基地改革可能將為小產權房轉正預留一定的政策空間。

  然而事實情況可能遠遠低於輿論的預期。"對於城鎮居民不能到農村購買房屋的規定,試點方案當中沒有新的調整,所以,從現在的情況看,城鎮居民仍然不能購買農村的房產,也就是說,小產權房仍然是禁區。"一位參與方案前期討論的專傢告訴記者。

  試點方案提出,宅基地可在本集體經濟組織內部通過出租、轉讓、入股等方式流轉,也可以通過約定年期、到期贖回的典賣形式實現用益物權。外來農戶經同意可以承租宅基地。

  在這一基本原則的基礎上,試點方案在農村集體經濟組織內部的宅基地流轉的市場機制提出瞭探索的路徑。試點方案提出,村莊內部退出的宅基地可由集體經濟組織按照市場價格回購,預留一定面積用於宅基地再分配,其餘可以調整為集體經營性建設用地使用,實現宅基地財產性收益。

  方案同時還提出,對具有旅遊和文化傳承價值的傳統村落的宅基地,在符合規劃和保持原有建築格局和風貌的前提下,村民可保持宅基地性質不變自用經營,也可由集體經濟組織回購原有宅基地轉換為經營性建設用地後,依照相關政策和程序入市。

  在此之前,國土資源部已經完成瞭農村集體經營性建各家銀行二胎房貸怎麼貸款比較會過件設用地入市方案的最後修改,並上報中央深改組。該方案為農村集體建設用地的直接入市交易提供瞭路徑。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-25/06552959973.shtml

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廣東天津福建自貿區獲批 未來西部省份可能獲批

上海自貿試驗區將有姊妹瞭。

12月12日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,部署推廣上海自貿試驗區試點經驗、加快制定完善負面清單,推動更高水平對外開放。

該會議決定,依托現有新區、園區,在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區,以上海自貿試驗區試點內容為主體,結合地方特點,充實新的試點內容。

至此,全國自由貿易園區將目前的上海,擴充到東部4個地區。對此上海財經大學自貿區研究中心副主任陳波在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出,廣東、天津、福建的自貿園區,預計與上海自貿試驗區還有些區別。

比如廣東的自貿園區主要對準港珠澳,未來在高端金融服務業方面,可以有大的發展;天津自由貿易園區主要對準東北亞,大力發展航運,未來金融租賃業有優勢;而福建的自貿園區主要是要發展臺海貿易,促進對臺合作的發展。

“各地試點自己的內容,看誰可以最先突破,這可以形成良性競爭的效果。”陳波說。

上述會議要求,抓緊制定新設自貿園區具體方案,並提請全國人大常委會授權調整實施相關法律規定。

自貿區正式擴圍

上述國務院常務會議指出,中國(上海)自由貿易試驗區設立一年多來,圍繞外商投資負面清單管理、貿易便利化、金融服務業開放、完善政府監管制度等,在體制機制上進行瞭積極探索和創新,形成瞭一批可復制、可推廣的經驗做法。

黨中央、國務院已決定在更大范圍推開,推動實施新一輪高水平對外開放。

會議要求,一是深化上海自貿試驗區改革開放,進一步壓縮負面清單,在服務業和先進制造業等領域再推出一批擴大開放舉措,並將部分開放措施輻射到浦東新區。

二是除涉及法律修訂等事項外,在全國推廣包括投資、貿易、金融、服務業開放和事中事後監管等方面的28項改革試點經驗,在全國其他海關特殊監管區域推廣6項海關監管和檢驗檢疫制度創新措施。

同時依托現有新區、園區,在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。

這意味說,上海自貿試驗區的一些經驗,不隻是在上海要拓展,在全國也要加快復制。

陳波指出,根據會議精神,上海浦東新區的一些企業,可能也會享受自貿區的負面清單模式。而這種投資的負面清單,貿易的便利化方面的措施,等顯然要在其他地區加快推廣。

但他也表示,“上海自貿區的很多企業過去就有,新的註冊企業運營後,以後有什麼情況,涉及到監管方面的問題,還待上海一起其他自貿園區的試點。”

根據2013年9月發佈的上海自貿區總體方案,經過兩至三年的改革試驗,上海要推進服務業擴大開放和外商投資管理體制改革,大力發展總部經濟和新型貿易業態,加快探索資本項目可兌換和金融服務業全面開放,探索建立貨物狀態分類監管模式等。

在投資領域,按照內外資一致的原則,將外商投資項目由核準制改為備案制,探索負面清單管理模式。

在服務業領域,深化國際貿易結算中心試點,拓展專用賬戶的服務貿易跨境收付和融資功能。支持試驗區內企業發展離岸業務。鼓勵企業統籌開展國際國內貿易,

實現內外貿一體化發展。探索在試驗區內設立國際大宗商品交易和資源配置平臺,開展能源融資2胎貸款全省皆可處理產品、基本工業原料和大宗農產品的國際貿易。

在金融領域,可在試驗區內對人民幣資本項目可兌換、金融市場利率市場化、人民幣跨境使用等方面創造條件進行先行先試。

21世紀經濟報道獲悉,目前上述領域取得瞭巨大的突破。比如上海正預備開展黃金、石油、農產品期貨交易,也預備發展離岸貿易業務等。上海海關與檢疫一體

化的便利措施,也已經在全國京津冀、長三角、廣東,以及長江經濟帶推廣,預備推向全國。而投資的負面清單模式,即非禁即可入的方式,使得上海自貿區企業註

冊迅速增長。

上海市委主要領導在今年9月底也稱,上海自由貿易試驗區取得瞭重要的階段性成果。主要有四點,即以負面清單為核心的投資管理制度

基本建立;以貿易便利化為重點的貿易監管制度有效運行;以資本項目可兌換和金融服務開放為目標的金融創新制度有序推進;以政府職能轉變為核心的事中事後監

管基本制度業已形成。

他也指出,自貿區主要是用於全國復制推廣的。“自貿區是國傢的試驗田,不是地方的自留地;是制度創新的高地,不是優惠政策的窪地;是苗圃,不是盆景。”

廣東、天津、福建加入

本次會議決定,依托現有新區、園區,在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區,以上海自貿試驗區試點內容為主體,結合地方特點,充實新的試點內容。

這意味著,全國的自貿區將拓展到東部4個。預計未來西部也有省份的自貿區會獲批。

不過,廣東、天津、福建的自貿區,與上海的內容還會有些差異,未來如何大力發展,仍待充實新的內容。

目前天津的自貿區以金融租賃業務為特色;廣東的自貿區則涉及到高端金融銀行二順位房貸缺錢急用哪裡借錢服務;福建的自貿區涉及到對臺的金融和貿易等合作。

對此,廣東社科院區域與競爭力研究中心主任丁力指出,廣東的自貿園區未來應該利用臨近港珠澳的因素,發展高端金融,將該自貿園區變成境外人民幣的回流池。

香港的金融機構可以到廣東開展存貸業務,實施利率市場化和匯率市場化改革,“這樣可以使得境外人民幣有步驟地引入到廣東。”他說。

此前,上海自由貿易試驗區的方案提出,在風險可控前提下,可在試驗區內對人民幣資本項目可兌換、金融市場利率市場化、人民幣跨境使用等方面創造條件進行

先行先試。探索面向國際的外匯管理改革試點。支持在試驗區內設立外資銀行和中外合資銀行。允許金融市場在試驗區內建立面向國際的交易平臺。逐步允許境外企

業參與商品期貨交易。支持開展人民幣跨境再保險業務,培育發展再保險市場等。

有專傢指出,上海的金融改革,實際上是要在自貿園區形成像香港一樣人民幣國際化的蓄水池的效果,像香港的人民幣作為蓄水池涉及的總資金就達上萬億。這方面天津自貿區也做些嘗試。

天津自貿區研究院執行院長劉恩專則告訴21世紀經濟報道記者,天津自貿園區會考慮到濱海新區的發展的定位。其中負面清單、投融資便利化方面不可缺少,而租賃業務將是重要的內容。目前天津濱海實施瞭審批制度改革,組建瞭審批局;而金融租賃方面,在全國走在前面。

陳波認為,下一步各地的試點需要加快,比如像離岸貿易需要加快發展。中國發展離岸貿易後,以後商品生產地、購買地,並不一定都是中國。這方面作用大,“新加坡面積少,為什麼居民收入高,就是因為有離岸貿易、期貨交易等新型貿易方式。”他說。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2014-12-14/08235949689921999782692.shtml

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廣西棚戶區改造貨幣化安置 消化存量商品房

??廣西住房和城鄉建設廳24日介紹,廣西在進行棚戶區改造時,將采取貨幣化安置的方式安置棚戶區住戶,此舉將有效推進棚戶區改造進程,消化存量商品住房。

??據介紹,所謂貨幣化安置,包括由政府收購房源安置,政府搭橋居民團購商品房安置,居民自由支配補償款采購住房安置等多種形式。

??廣西住建廳住房保障處負責人當天表示,上述貨幣化安置模式不僅可以解決棚戶區拆遷後群眾的安置問題,還能促進房地產市場健康發展,起到解決民生、盤活經濟等一舉多得的作用。

??經過探索,截至今年3月底,廣西已落實棚戶區貨幣安置4.15萬戶,下一步,廣西還將逐步提高棚改貨幣化安置的比例。

??該名負責人稱,在來賓市,當地政府采取貨幣化安置和“以購代建”方式,以每平方米低信託貸款於同類地段普通商品住房價格標準300元的價格,采購5066套商品房分別安置瞭鳳凰華僑農場的歸難僑民和八一國有工礦棚戶區部分居民,同時也消化瞭一批存量商品房,取得瞭成功。

??此外,一些城市在棚戶區改造土地出讓中,明確約定土地競得人必須在本項目或就近提供安置房由政府回購,以安置本區域內被征收改造的棚戶區居民,這一措施受到瞭居民的歡迎。

??為調動安置居民積極性,廣西不少城市在為拆遷戶提供貨幣補償或安置用商品住房的同時,還提供瞭三產用地或臨街商鋪,此舉,加快瞭房屋征收進度。

??廣西在棚戶區改造中,國開行貸款也起到瞭重要作用,前述負責人介紹,目前廣西棚戶區改造貨幣安置、以購代建安置均可百分之百使用信貸資金,不受40%比例限制。棚戶區改造項目前期階段,國開行可從項目貸款中預付部分資金,用於向棚戶區改造住戶支付拆遷征收預付款。

??“廣西還在探索使用“以購代建”模式收儲存量商品住房作為公共租賃住房房源,目前,欽州和梧州市已進行試點。下一步,我們將逐步向全區各地市推廣此方式籌集房源,促進房地產市場平穩健康發展。”該名負責人說。

??據統計,2011年至今年3月,廣西改造各類棚戶區29萬套(戶)、2900多萬平方米,累計完成投資1024億元,近百萬戶棚戶區群眾住房條件得到改善。


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央行一季度房地產貸款增加7971億元

  "3月末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額15.42萬億元,同比增長18.8%,增速比上年末低0.3個百分點;一季度增加7971億元,同比多增868億元。"央行昨日公佈的2014年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示。據此計算,一季度房地產貸款新增占當期全部人民幣新增貸款(3.01萬億元)逾26%,所占比例仍較高。

  報告顯示,3月末,房產開發貸款餘額3.78萬億元,同比增長18.3%,增速比上年末高2個百分點。地產開發貸款餘額1.12萬億元,同比增長 7.6%,增速比上年末低2.2個百分點。個人購房貸款餘額10.29萬億元,同比增長20.1%,增速比上年末低0.9個百分點,一季度增加4916億 元,同比多增254億元。3月末,保障性住房開發貸款餘額7783億元,同比增長26.7%,增速與上年末持平;一季度增加492億元,占同期房產開發貸 款增量的19.4%。

  小微企業貸款增長較快。3月末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣小微企業貸款餘額13.7萬億元,同比增長16.3%,增速比 上年末高2.1個百分點,比同期大型和中型企業貸款增速分別高7.7個和2.9個百分點,比同期全部企業貸款增速高3.8個百分點。3月末,小微企業貸款 餘額占企業貸款餘額的29.1%,占比比上年末低0.3個百分點;一季度小微企業新增貸款5609億元,占同期全部企業新民間二胎 民間二胎房貸利率增貸款的30.5%。

  企業中長期貸款增速回升,短期貸款和票據融資增長減緩。3月末,全部金融機構本外幣企業及其他部門貸款餘額57.68萬億元,同比增洲子洋重劃區怎麼貸款比較會過件長11%,增速比上 年末高0.1個百分點;一季度增加2.5萬億元,同比多增3117億元。從期限看,3月末,金融機構本外幣企業及其他部門短期貸款及票據融資餘額 27.32萬億元,同比增長11.3%,增速比上年末低0.8個百分點;一季度增加1.21萬億元,同比少增317億元。金融機構本外幣企業及其他部門中 長期貸款餘額29.38萬億元,同比增長10.1%,增速比上年末高0.9個百分點;一季度增加1.18萬億元,同比多增3054億元。從用途看,全部金 融機構本外幣企業及其他部門固定資產貸款餘額24.31萬億元,同比增長11.2%,增速比上年末高1個百分點;經營性貸款餘額26.2萬億元,同比增長 14.1%,增速比上年末高1.4個百分點。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/08002706807.shtml


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停車費收取引糾紛 物業人員竟揮棒打傷業主父子

楚天都市報訊 楚天都市報訊(記者舒均

黃士峰)業主要求物業人員出示收取停車費的依據,雙方就此發生爭執。令人沒想到的是,物業人員竟揮棒打傷較真的業主。

昨日,楚天都市報記者來到省中山醫院,見到瞭住院的饒某父子。31歲的兒子饒君介紹,他所在的礄口區榮華街建樂社區是個老舊小區,20多年來一直沒有物業。去年就學貸款利息多少二胎年息11月,有一傢物業公司進駐小區,並於一個月前,開始對小區內停車進行收費。

“收取停車費,我沒什麼意見,隻是要求物業能出示相關收費手續。”饒君說,前日上午,他與10多名業主找到社區的相關負責人,表達瞭這樣的訴求。當晚9點多,他開車回小區時,在門口被物業人員攔下,要他繳納停車費,他則再次要求對方出示收費手續。

這時,一名物業人員說,不交錢就把你的車砸瞭,他回瞭一句“那你就砸吧。”沒想到對方揮拳朝他打來,繼而圍過來好幾人,有的還拿著洋鎬棒打他的頭,直至將他打倒暈厥。

饒父說,他聽說兒子被打後,從50米外的傢中趕來,本想拉開兒子,結果腰部也被人掄瞭幾棒。

省中山醫院醫生稱,饒君的臉頰眼眶處有3處骨折,饒父腰部則有4處骨折,兩人均需進一步觀察治療。

建樂社區有關負責人介紹,按照幸福社區建設的相關要求,去年11月他們請來一傢物業公司,對該社區進行封閉管理。前日上午,饒君等人反映物業收費沒有依據後,他表示將居中協調,並稱若遇物業人員強行攔車不讓進出,可打他的電話來處理,沒想到竟發生瞭這樣的沖突。

礄口警方介紹,他們已介入調查此事,並查清瞭打人者的身份,最終將視饒某父子的傷情作出處理。

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協信商業地產正在起飛

  中國的商業地產發展至今,形成瞭以萬達為代表的連鎖綜合體模式和以港商地產企業為代表的持有型大型高端購物中心的模式,而這兩種模式之外,中國商業地產的別樣路徑還有哪些?

  這幾年,來自重慶的協信集團高舉商、住、產集成開發的商業模式,以"星光系"高端商業購物中心的品牌,在重慶、上海、無錫、鎮江、昆明、成都等地展開瞭一場商業地產的逆襲之戰,成為商業地產領域的新破局者和領軍者,也給商業地產領域帶來瞭一種新的理念,成為業界關註的焦點。

  10月18日,協信集團高管集體現身上海,召開瞭一次協信商業戰略發佈會,宣告5年內將在重慶、上海、無錫等國內眾多城市構建50個購物中心或體量共計400萬平方米的商業地產項目。顯示瞭協信在商業地產領域的勃勃雄心。

  占據大上海、佈局長三角

  "上海是我最想立足和發展的城市。"協信集團董事長吳旭這樣表述他對上海的渴望,吳旭說,隨著事業的發展,集團未來有可能設立長三角總部,並在適當的時候,選擇在香港上市。而協信選擇在上海發佈協信的商業地產戰略,足見其對佈局上海及長三角的"野心"。

  細數協信的高管團隊尤其是商業地產團隊,其"上海情結"展露無遺:協信集團CEO劉愛明曾是萬科集團執行副總裁兼上海公司總經理,高級副總裁兼購物中心發展管理有限公司董事總經理王裕強則來自於恒隆地產,而恒隆旗下的上海恒隆廣場是上海人氣最高的高端購物中心之一。

  在協信發佈的未來五年商業地產發展規劃當中,以上海為核心的長三角成為瞭戰略的核心。目前正在上海的核心商務區打造兩個高端商業地產項目,位於虹橋樞紐商務核心的虹橋·協信中心和位於閘北區的中環·協信天地。虹橋協信中心項目總體量約23萬平方米,包括購物中心約6萬平方米,定位為精致商務娛樂休閑的購物中心;中環·協信天地總體量約27萬平方米,購物中心面積約8萬平方米,定位為都市生活娛樂的購物廣場。除此之外,協信還在鎮江的核心商圈打造鎮江·星光時代廣場,項目總體量超過30萬平方米,其中購物中心面積10萬平方米,定位為鎮江最精致、優質的品質生活一站式購物娛樂廣場。

  占據大上海、佈局長三角的清晰目標,正體現瞭協信清晰的商業地產戰略,以上海為核心的長三角是中國商業地產發展最為成熟同時發展空間又最為巨大的區域為落腳點,以得到市場檢驗的"星光系"高端和中高端商業地產產品為主打,在上海和長三角站住腳,建立起全國性的商業品牌,進而向全國復制擴張。

  協信商業帝國藍圖迅速展開

  協信在商業地產領域的強勢佈局是有其悠久的傳統的。這傢創立於1994年的重慶房地產開發企業,正是起傢商業地產,在該領域深耕多年,是具有商業地產歷史基因沉淀的企業。吳旭介紹說,協信的產品主要聚焦在"精品住宅、商業地產、產業地產"三大產品線,在城市商業綜合體、高端寫字樓、公寓和產業地產領域具有領導地位。

  而協信的商業地產,在經歷瞭第一代商業地產"商業集散中心",第二代商業地產"商業綜合體"之後,已形成瞭極具國際視點和競爭力的第三代商業地產--星光系列產品。

  協信最有代表性的是其"星光"系列,也是重慶唯一的自主創新的全國商業地產品牌,包括三大購物中心產品系列:高端奢侈品中心--星光68廣場;中高端都市時尚購物中心--星光時代廣場;以及中高端社區生活方式--星光天地的第三代商業地產星光系列產品。

  2011年開業的高端奢侈品中心星光68廣場開業,已經成為重慶觀音橋商圈最頂級的商業中心,是西南地區最具代表性的高端奢侈品購物中心。而2012年開業的位於重慶南坪商圈核心地段的協信·星光時代廣場則是西部最大的中高端都市時尚購物中心,標志著重慶西南首席中產傢建地出售庭時尚生活地標的誕生,而即將開業的重慶"星光天地"項目則是社區商業的精英代表。

  通過星光系列產品,協信集團的商業地產版圖完美地擴張到商業地產的中端到高端產品,完成瞭其商業地產產品線的佈局,意味著"協信式"商業路徑已經成熟。隨著"星光"系列產品的成熟,協信的商業地產模式也正在完成其佈局。而此次在品牌集合度最高、信息集中度最高的上海舉辦發佈會,表明協信已吹響全國商業佈局的號角,秉承商業模式的突破、投融資模式的突破、人力資源模式的突破以及堅持品質、堅持創新的企業經營核心思想,協信正在在朝著中國商業地產行業最具核心競爭力、社會影響力和行業創新力的綜合開發和商業運營商目標邁進。

  據吳旭介紹,四年前開始全國擴張的協信集團,幾年來迅速成長,商業地產版圖已擴展到重慶、上海、成都、昆明、無錫、鎮江、蘇州、青島、長沙、北京等10個城市,佈局瞭13個以購物中心為核心推動力的城市綜合體項目。

  根據協信公佈的未來發展藍圖,協信商業現有經營、在建以及籌劃中萬華區房屋借款的城市綜合體項目總面積接近200萬平方米,計劃在2017年達到50個購物中心或總體量400萬平方米左右的商業地產項目。

  協信商業地產基因

  協信在十幾年的商業地產發展中,尤其是通過近四年來在全國的商業地產擴張,協信建立瞭強大的商業地產的核心競爭力和獨特的商業模式與路徑。

  對此,吳旭是這樣總結的:"首先,協信是一個有著商業基因的企業,我們是以商業來推動商業地產的發展,做好商業是我們的本能和核心競爭力。其次,我們有非常好的商業發展理念,能將購物中心、品牌商傢、消費者有機地協同起來,成為一個利益共同體。第三,我們構建瞭一支非常優秀的商業團隊,大傢熟知的恒隆地產中國區總經理王裕強先生也加盟瞭我們團隊。第四,我們具備瞭很強的商業策劃、招商、營運能力,能夠打造出有持續發展的生命力的商業產品。"

  而協信在商業地產領域19年來的運作,尤其是近四年來的高速擴張,的確積淀瞭與眾不同的特質。

  首先,以非單角化的"房地產專業化"戰略,將商業地產納入到集團整體戰略的有機組成部分,在產品上商業、住宅、產業集成開發,整體有機設計,整體運營,以全產品線打通住宅、商業中心、寫字樓、創業產業等各種地產空間環節,創造出獨具魅力的協信空間,充分發揮各個部分的聯動效應。

  其次,協信的商業地產項目更加註重商業地產全價值鏈的開發,把單純的商業地產開發變成一個以商業為中心的城市開發,獲得更多商業開發邊際效益,實現商業物業價值以及整個商業地產項目價值最大化。註重商業地產為城市發展帶來的價值,而不僅僅是物業載體的建造,這是協信有別於其他商業地產商的重要特質。

  第三,協信更註重運營而不是開發,不以開發為導向來做商業地產,而以商業為導向來思考。吳旭認為,以開發為導向,追求的是短期銷售價值,而以商業為導向,追求的是持續經營價值。

  第四,協信在購物中心的經營思路上將租賃型轉變為經營型,由"一般意義上的商鋪租賃"轉化為"商業經營管理",做好商業規劃,以及建築規劃。通過強化商業經營能力,獲得行業領先的收益回報。

  此外,協信在商業地產的經營創新方面也著力頗多,協信的商業地產的經營考核也是以滿足末端價值目標來進行經營模式的創新。

  同時,強化地產和金融的結合,通過地產金融平臺不斷做強做大也是協信的經驗之一。通過商業模式突破、投資模式突破、人力資源模式突破,形成商業地產領域的核心競爭力。通過自主開發、收購整合、租賃經營等多種擴張模式,實現全國戰略性佈局。

  協信在商業地產開發領域的技術標準化和管理標準化方面付出瞭相當的努力,建立瞭系統化、標準化、專業化的技術規范和管理標準。吳旭介紹,未來5年協信的商業地產項目將發展到50個或400萬平方米,技術標準化和管理標準化是其擴張的基礎。

  協信在商業地產領域18年的深耕和經驗累積,為協信集團的起飛奠定瞭堅實的基礎,而其在商業地產領域的模式創新以及人力資源和金融運作模式,又為其插上瞭飛翔的翅膀,未來我們當可期待中國商業地產領域一個新的領導力量的崛起。

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內容來自sina新聞

北京上海同日誕生地王中標房企感嘆能不搶嗎

  "開發商對土地爭搶得如此厲害,政府應當全面地好好地反思。"一位參與夏傢胡同的品牌開發商老總在接受記者采訪時說。

  7月3日下午三點半,備受矚目的"準地王"北京夏傢胡同地塊進入現場競價環節。最終,經過62輪激烈競拍,該地塊由懋源置業摘得,總價為17.7億元,剔除保障房折合樓面價約4.1萬元/平方米,溢價率約35%。盡管最終樓面價略低於去年成交的萬柳地塊,但仍然是北京今年年內單價地王。

  【相關報道】:      

  北京準地王恢復掛牌競價 起始報價上調

  萬科保利53億拿重慶地王 將建商業綜合體

  鬱亮:銀根緊縮利於擠泡沫 萬科不拿地王

  同日,一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊,折合樓面單價21415元/平方米,溢價率近90%,再次刷新上海年內總價地王。

  開發商所看不到的另外一面是,針對輿論對於頻出地王的指責,政府也在緊張。據北京地產界知情人士透露,就在夏傢胡同地塊競拍的前一天,北京市國土局已經緊急召集部分業內人士以及媒體進行瞭小型內部交流會。

  在該場會議中,北京市國土局相關負責人傳遞的信息是,他們已經擬好瞭針對地價過熱等相關情形的調控措施,目前已經上交到市長辦公室,該方案一旦獲批就將對外界公佈。

  "狼多肉少。"一位在競拍現場觀戰的央企負責人這樣評價。

  作為近年來北京三環內唯一入市的住宅用地,在出讓之前,夏傢胡同地塊就被冠以"準地王"的名號,甚至還曾因地塊過熱被國土局中途因故暫停一次。但最終進入現場競拍環節,爭搶場面過於激烈仍令開發商唏噓不車貸利率 最低已。

  當天現場,除瞭中糧、九龍倉、融創、中鐵、首城置業、招商、合景泰富、懋源、中化方興、萬年基業、融輝置業、泰禾、保利首開聯合體、恒大等14傢房企參與瞭現場競拍環節以外,在國土局大廳外觀戰的開發商也不在少數,當天國土局至少聚焦瞭40傢房企。

  夏傢胡同地塊自6月13日被重新掛牌出讓,恢復掛牌後起始價為 13.59億元(恢復交易後的第1次報價13.59億元將作為該地塊第8次報價)。就在該地塊開拍前,就已收到21次網上報價,報價上限至14.5億元。在現場競拍環節中,該地塊在競爭到17.7億元的時候觸碰最高限價環節,而轉入公租房競拍。

  經過62輪競拍,懋源最終以17.7億加3.8萬平米公租房摘得該地塊,溢價率35.1%。辦理車貸銀行有哪些二胎年息

  上述品牌開發商在夏傢胡同競拍結束後一個小時情緒仍然未能平靜。該人士稱,"現在各傢開發商銷售情況都特別好,基本上今年均能超額完成銷售目標。可是開發商面臨的窘狀是,手中的庫存正在急劇下降。但另一方面,政府卻不加大土地供應。這兩年政府表面上是在加大供地,但90%都是六環邊上的,偶爾拋出來一塊三環邊的,大傢能不搶嗎?"

  實際上,這正是開發商普遍面臨的現狀。夏傢胡同地王競得者懋源置業目前正在銷售的項目隻有位於北京太陽宮的紅璽臺項目。

  該公司相關負責人告訴記者,他們公司自去年開始就不斷在北京、上海等一線城市尋找地段相對稀缺適合做豪宅的土地。從去年北京東直門的香河園地塊到萬柳地塊,懋源置業均高調參與瞭競拍,但均因現場飆價過高而無所斬獲。該人士認為,他們公司在不斷參與土地競拍的過程中,心理預期已經開始被迫提高。

  夏傢胡同另外一傢激烈競爭者是首次進京的恒大地產。由於懋源置業在競拍公租房環節強勢殺出,恒大地產公租房環節中舉牌至2.75萬平方米放棄追加。但隨後,恒大經17輪競拍以35.6億將昌平沙河地塊收入囊中,建築面積超五十萬平米,樓面價6964元每平米。

  恒大地產內部人士對本報記者表示,公司對這塊地還比較滿意,認為價格也屬合理范圍。

  熟悉恒大操盤的人士介紹,對於恒大來說,恒大的市場化集團集中采購,可以幫助恒大以低於行業平均資金成本進行開發。另外,由於全部是政策性房源,不擔心銷售問題,可以節省一筆營銷和銷售費用。

  即使退一步講,該項目不賺錢,恒大也能用其他高利潤的項目來平衡掉此項虧損。據恒大2012年年報顯示,其去年的土地儲備平均成本僅724元/平方米,遠低於萬科的2790元/平方米。

  地王的威脅

  可怕的並不是地王,而是由此引發的未來預期。夏傢胡同地塊未來售價7萬隻是保守計算。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,這是一宗"名副其實"的住宅單價地王。由於夏傢胡同地塊周邊二手房(次新房)價約在3.2萬-3.8萬之間,此番競拍後,"面粉"高於"面包"的情況再次出現,這對當前房地產市場預期的影響在所難免,今年以來的調控成果很有可能不復存在。

  胡景暉強調,不從根本上解決當前土地財政的問題,地方政府很難在限制地價方面有所作為,究其原因,在金融系統流動性饑渴情況下,地方政府還債壓力較大;另一方面,更多保障房開發還得依靠土地出讓金收入,土地低價出讓使得土地財政收入的減少,在一定程度上不利於低端收入傢庭更快地解決住房問題。在上述雙重壓力之下,加上多數企業在一線城市儲備土地願望強烈,倘若土地與財政制度不作出調整,未來各類"地王"還將不斷湧現。

  在調控高壓下,地王也令地方政府擔心。在7月2日北京市國土局內部交流會上,北京市國土局相關負責人不無委屈地表示,"外界對於政府賣地誤解較多,近年來拆遷成本也在不斷增加,地方政府所獲得的土地收益占比在不斷降低。而北京也並不像其他城市一樣主要靠土地財政,實際上,北京市在抑制地價過熱也采取瞭諸多措施,比如配建保障房。"

  政府上述表態是想獲得輿論的理解。實際上,北京市對於抑制地價的態度在夏傢胡同地塊上也有所體現。從該宗地塊的價格上限來看,相比其最初的底價溢價率也僅35%,甚至距離50%的溢價紅線也有一定距離,由此可以看出土地部門在有意識地控制地價水平,防止"地王"出現。

  "表面上看,這是政府控制地價的態度,但實際上,溢價率降低就意味著配建的保障房面積增多,這仍然會分攤到企業運作商品房的成本之中。"上述央企相關負責人稱,由於加入瞭保障房面積,因此房企的開發成本並未減少,仍然高企。

  記者整理發現,夏傢胡同地塊規劃建築面積為76630平方米,卻配建瞭一半的公租房;恒大所獲得沙河地塊總建築面積為51萬平方米,卻需要配建26萬平方米的公租房。

  融創中國北京公司總經理荊宏告訴記者,融創最終放棄夏傢胡同競拍,其中一個考慮因素就是由於配建的公租房面積占瞭一半,該項目所剩餘的商品房操作空間過小,而這不適合融創一貫操盤的豪宅產品路線。中化方興相關人士也對記者道出類似的放棄理由。

  思源經紀北京公司副總經理任莉甚至直言,一天之內上海、北京分別出現兩個高價地王,這有力地證明:"隻要土地財政不變,任何調控都是殺雞取卵!"

  7月3日這一天,北京共計出讓瞭4地塊土地,合計土地出讓金66.9億。整體市場未如預期火熱。除瞭夏傢胡同地塊和恒大在沙河拿下的"巨無霸"地塊以外,萬科9億奪房山長陽地塊,溢價率1.1%;北京城建4.6億奪大興魏善莊地塊,溢價率1.1%。

  北京市國土局相關負責人透露,接下來北京市會針對土地市場過熱采取一系列措施,其中就包括推出大規模"限地價,競房價"地塊。

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-04/07542285363.shtml

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孫永安房地產全程營銷概念領航土融建融苗栗頭屋土融建融

??新浪樂居訊 (編輯 高菲)他入行十餘載,仍保持著一個學習者的姿態;他身居要職,待人接物時卻像一個鄰傢男孩般親切;他從拿地開始就註入營銷概念,把房地產全程營銷概念貫徹始終。

??他就是本期《樂居學堂》的講師——華新聯美副總經理孫永安。

圖為 華新聯美副總經理孫永安



??圈內的“安帥”

??一副眼鏡、藍西服白襯衫、斯斯文文……儼然一個大學生模樣,這就是孫永安給人的印象。有著鄰傢男孩的親切,總是帶著讓人舒服的微笑,不張揚、很低調,圈內人叫他“安帥”。

??早在1993房屋借貸利率年,孫永安就與房地產結緣,而最終選擇瞭遼寧大學學習房地產知識的他並不知道未來的房地產會有如此輝煌的前景。但也許這就是人們所說的靈性與緣分,一些並不為大多數人所洞悉的原因,讓孫永安走上瞭房地產這條事業之路。

??“我們傢以前是地主,但人緣好,最後評瞭富農!成分不好,條件也就不好,所以我就努力學習!”貌似孫永安的一句玩笑話,但卻透露出瞭很多信息,就算是聰明如孫永安者,也得努力啊,你有什麼資格不努力呢!另外一點就是人緣,這可能是遺傳的,在圈內孫永安的人緣也是非常好的。“安帥”這個親切的稱呼,就是圈內人給他起的。

??我與河畔共成長

??從幾千人裡面脫穎而出,被城建系統吸納,一個月掙500元,年終一千多元的獎金,據說是當幾年一批人裡面最高的瞭。孫永安可以說是一個踏踏實實的,靠自己努力幹起的上位者。

??從一片菜地的選址,到打造出今天的河畔新城,孫永安可以說是切切實實的親歷者和榮譽分享者;從一塊板材的選擇,到整個項目產品的設計定位,這其中包含著太多的艱辛和持之以恒。

??“我在河畔學到瞭很多。”孫永安對於城建和河畔都有著說不出的感激之情,一個可以說是伯樂,而另一個可以說是事業上“父母”。秉承著“多做點,不白做!”的理念,孫永安可以說在房地產這十多年中,做過瞭各個方面的工作,前期調研、業務、規劃設計、營銷甚至是貸款,孫永安都跑過、幹過。

??全營銷概念制勝

??可能就是因為如此,孫永安對房地產從選址、開發到最後銷售都瞭然於胸。也因此他提出瞭“房地產全程營銷”。“營銷在整個項目中的位置是不可比擬的。從項目的拿地開始,就開始瞭一個項目的營銷路程。拿地之初,分析項目的交通,區域,位置,教育,醫療,配套等等,這個過程亦是營銷的過程,而且占項目是否成功的40%。”孫永安說。

??“接下來是項目的規劃設計,包括競品分析,市場調研,需求調查,戶型面積的配比等等,這個營銷過程占據整個項目是否成功的30%,一定是具有前瞻性的,隻有分析好未來市場的產品走向,項目才能賣的好!”在孫永安的分享中,處處流露出河畔新城在細節設計中的細膩與人性化,而這也是他多年的從業經驗。

??最後是項目的對外營銷階段,相比從前的報紙廣告的傳統媒體,互聯網營銷逐漸占據瞭市場的重頭,尤其在北上廣等城市,優勢更加的明顯。所以選好主流媒體,尋找熱點和市場空白點,尤為重要!

??總結:“說優勢,做內功!便是房地產全程營銷的最高境界!”

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/16025951255065800263611.shtml


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專傢稱2014年經濟增速仍屬適當 房價已基本見頂

??中新網1月21日電 (財經頻道 曾會生)20日,國傢統計局公佈2014年國民經濟數據顯示,2014年GDP為636463億元,同比增長7.4%,創下24年以來的新低。北京大學經濟研究所常務副所長蘇劍做客中新網財經頻道視頻訪談時表示,去年經濟增速適當,放緩主要是外需下降和房價下跌所致。居民收入跑贏GDP,就業形勢好於預期,中小企業貢獻較大。他預計,2015年經濟增長目標會調降至7%,房價已基本見頂,今年樓市和房地產投資仍將低迷。

2014年經濟增速適當 放緩為外需和房價等因素所致

20日,國傢統計局公佈2014年中國經濟數據。2014年我國GDP首破60萬億,達到636463億元,同比增長7.4%,增速創下1991年以來24年的新低。

蘇劍分析,去年經濟增長速度7.4%,如果和中國縱向比較,確實低下來瞭,但是橫向比較,在全世界范圍內還是最高的。通貨膨脹率是2.0%,這兩個組合在一起,其實是相當好的一個組合。

“2%的通貨膨脹率我認為是適當的,如果通貨膨脹率再高,會影響老百姓的消費成本;如果太低的話,就有可能導致通貨緊縮,通貨緊縮治理起來太難,所以這樣的組合相當好。”蘇劍說。

他認為,去年經濟增長放緩的根本原因有兩個。一是國際經濟形勢不大樂觀。除瞭美國經濟形勢比較好以外,其他國傢的經濟形勢,包括中國在內都不那麼好。比如日本、歐洲,還有俄羅斯、巴西等等都不太樂觀,這些因素影響中國的出口。二是中國的房價開始下跌,這會導致房地產投資下滑,其相關的許多產品需求也都下降,導致其他相關產業下降,工業增速也跟著下降,從而導致瞭去年經濟增速的放緩。

居民收入跑贏GDP 就業好於預期中小企業貢獻大

盡管去年經濟增速在放緩,但居民收入增勢和就業形勢都不錯。數據顯示,2014年全國居民人均可支配收入20167元,比上年名義增長10.1%,扣除價格因素實際增長8.0%。此外,2014年城鎮就業人員39310萬人,比上年末增加1070萬人,超出預期目標。

“政府收入和百姓收入之間是翹翹板,一個高於GDP增速的時候,另一個肯定低於它。”在蘇劍看來,中國推進稅收改革,去年政府收入的增長率應該跑不贏GDP增長率。

“去年經濟增長率為7.4%,確實比近幾年都要低。為什麼就業形勢還不錯呢?”他分析主要有兩個原因:

一是中國勞動力從總量上看,已經到達峰值,就業從總量上來說不是大問題瞭。接下來面臨的就業問題是結構性問題或者說勞動力轉移問題:一個是農業向非農業轉移,一個是非農業內部,從低端向高端的轉移。

二是這兩年改革的紅利已經出現。創業的障礙和成本都降低瞭,老百姓創業的積極性相當高。“一般剛剛創業出來的多數都是小企業,它對經濟增長的土建融雲林虎尾土建融貢獻不大,但是對就業方面的貢獻相當大。所以在經濟增長方面可能跟以往相比有差距,但就業方面跟以往相比可能表現更好。”

今年經濟沒有想象那麼悲觀 預土融建融雲林台西土融建融計增長目標為7%

有分析指出,根據去年下半年的經濟增速狀況,2015年我國經濟下行壓力還可能進一步加大,尤其是今年第一季度的經濟增長可能較為疲弱。蘇劍表示,從總需求來看這種說法是有道理的,但是現在分析短期宏觀經濟形勢的時候,往往就隻關註需求一邊,不關註供給一邊。然而在短期宏觀經濟分析裡,也應該考慮到供給。“如果考慮到供給的話,中國2015年的經濟形勢可能不會像大傢想象的那麼悲觀。”

他繼續解釋稱,因為2015年在需求方面可能會萎縮,而在供給一邊,我們面臨兩個良性沖擊:一是十八屆三中全會以來,中國開啟瞭多項改革,改革措施帶來的紅利會在今年慢慢地發揮它的效果;另一方面,從2014年6月份以來,國際油價跌瞭40%以上,這對中國企業來說是利好消息。根據測算發現油價下跌30%的話,會使得總的生產成本降低0.9個百分點,如果降低40%,這個效果更大一點,會到1個百分點。

蘇劍預計,2015年中國經濟增長目標將是7.0%,比去年降低0.5個百分點,在這一目標指導下,其他各項指標都會有所調整,新的目標應當比去年低一點。

“2015年的低通脹幾乎已成定局。對低物價不必要恐慌,或擔心通貨緊縮。”他認為,2015年物價的變化需要根據供給擴張和需求萎縮的情況判斷。需求萎縮會導致物價下跌,供給擴張也會導致物價下跌,這兩個都是抑制物價的。

房價已經基本見頂 今年樓市和房地產投資或仍低迷

統計局數據顯示,2014年固定資產投資同比增長15.7%,全國房地產開發投資95036億元,比上年名義增長10.5%,其中住宅投資增長9.2%。房屋新開工面積179592萬平方米,比上年下降10.7%,其中住宅新開工面積下降14.4%。全國商品房銷售面積120649萬平方米,比上年下降7.6%,其中住宅銷售面積下降9.1%。

蘇劍表示,今年房地產市場情況肯定是繼續低迷,主要是房價現在已經到頂瞭。今後房地產投資的變動增速,肯定比不上以前,以前每年增速高達30%,今後維持10%左右就不錯。

“從長期來看,中國房價的決定因素主要是看人口,短期看貨幣和其他短期的政策,從中國的人口和勞動力走勢來看,其實房價基本上已經到頂瞭。”蘇劍表示,根據他們的研究,中國的勞動力峰值大概是今年,勞動力到達峰值的時候,就意味著住房剛需差不多到達峰值瞭;接下來房價的影響因素就是人口,目前來看中國的人口峰值大概在2020年前後,尤其2022年以後,中國的勞動力每年將減少一千多萬,此後十年,中國的勞動力會減少一個億,經濟增長會受到抑制。不管是從剛需,還是從改善型需求來看,中國的房地產需求都不可能像以前那麼旺盛。

“房價的拐點應該就在勞動力峰值和人口峰值兩者之間,勞動力峰值已經到瞭,人口峰值大概就2020年前後,大概就在這個時候該出現房價拐點瞭。”他分析,像北京、上海一線這些城市,房價也許還會波動一下,但就中國房地產市場作為一個整體來說,應該是差不多到瞭拐點。(中新網財經頻道)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08255963461066167203400.shtml


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12329住房公積金短信服務將在全國范圍內開通

??12329住房公積金短信服務將在全國范圍內開通,住房城鄉建設部要求各地在2015年底前完成12329短信平臺建設。這是記者近日從住房城鄉建設部瞭解到的情況。

??據住房城鄉建設部介紹,12329短信是面向社會公眾的非緊急類公益服務短信,專門用於住房公積金工作和服務,不得向社會公眾收取信息費用,不得利用該短信從事任何經營性活動。

??12329短信主要內容包括公共信息服務和個性化服務。公共信息服務包括住房公積金政策宣傳、業務通告等,個性化服務包括賬戶變動通知、業務辦理進度及結果告知等。各地可根據實際,逐步開通相關服務。

??住房城鄉建設部要求,各省、自治區住房城鄉建設廳要統籌建設省級12329短信平臺,鼓勵采用服務外包。各城市住房公積金管理中心應做好與省級

12329短信平臺的對接,創造條件開通並完善住房公積金網站、手機應用軟件(APP)、微博、微信等服務,創新住房公積金服務模式。

??此外,住房城鄉建設部將對各地12329短信平臺建設、開通和運營服務情況進行監督民間2胎 民間2胎利息檢查和定期考核。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-21/09025974704518959782066.shtml


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中原地產房價將出現新一輪上漲

??新浪樂居訊(記者 李潔)中國人民銀行決定,自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

??對此,中原地產市場研究總監張大偉表示,降準與降息是房地產發展的推進劑,隻要降準,基本就代表瞭房價將出現一波上漲。

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??他表示信貸政策松綁的通道已經開啟,樓市將獲益最大。已經明顯企穩升溫的樓市,在再次降準的影響下難免出現再次的暖上加暖現象,一線城市特別是北京的二手房價格已經環比數月上行,這種情況下,降準將放大市場利好,購房者對市場的預期將明顯向好。

??而對於購房者來說,張大偉認為,目前層出不窮的刺激政策,難以避免會出現一定程度的入市恐慌,購房人入市的積極性會繼續提高,房價難以再跌,量價齊漲的可能性非常大。松動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調回歸合理。

??“一二線城市,樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近於0,後續銀行資金寬裕後,房貸有望繼續寬松,部分城市將可能在目前9折主流的基礎上回歸到85折,對購房者將繼續房子貸款降低壓力。”張大偉如是說。

??事實上,目前不管是中國經濟還是全球經濟均依然不樂觀。張大偉認為央行下調存款準備金率意在刺激整個經濟環境,維持平穩上漲,這對大部分開發商來說是利好消息,意味著從銀行貸款的難度降低瞭,融資的成本降低瞭。

??但是一二線城市的供需結構逐漸開始緊張。他表示,政策利好的不斷刺激,則使市場預期發生逆轉,並進一步促進需求入市。因此,未來樓市成交量將逐漸企穩回升,零星的漲價情況也會繼續出現。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/19385968703957839950281.shtml


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土地房產捆綁拍賣 青島現小產權房 轉正

  在中央針對小產權房"轉正"毫不放松的現實下,5月初山東省高級人民法院開庭審理的青島傑盛置業有限公司(以下簡稱"傑盛置業")被股東要求解散案,卻暴露瞭一起小產權房"轉正"的特例。

  據瞭解,通過"捆綁拍賣"的15棟小產權房位於青島市李滄區南王傢上流社區,目前正在以"適園雅居"的名稱對外銷售,其開發商即為傑盛置業。由於其與正在青島開幕的世界園林博覽會會場和萬科紅郡別墅相鄰,目前每平方米的價格超過1萬元。

  2004年10月,青島市規劃局在李滄區沒收瞭283棟小產權房,而10年後適園雅居作為唯一一個小產權房社區成功轉為大產權房成為特例。

  捆綁拍賣轉正小產權

  自2002年中國房地產市場開始繁榮,龐大的小產權房伴之發展。據有關部門統計,截至目前全國小產權房面積超過60億平方米。

  因村委會或者鄉政府等單位在集體土地上開發而成,為此,此類房產定性小產權房。有關部門多次公開表示小產權房屬於不合法的產權房,並多次開展清理小產權房行動。

  適園雅居就是在這樣背景下被清理的。2004年10月,青島市規劃局以清理違法建築的名義僅在李滄區就沒收瞭283棟小產權房,適園雅居的15棟樓就在其中。按照要求,這些小產權房在沒收後被青島市規劃局移交給李滄區政府並在財政局備案。

  其後,由於青島城市的快速發展,這些被沒收的小產權房則成瞭城市發展的"瘡疤"。"本著尊重歷史、面對現實、維護社會穩定的原則,推進適園雅居保留違法建築項目處置工作。"李滄區第50次區長辦公會議紀要記載。

  會議之前,適園雅居已經完善瞭建築質量檢測、規劃等各種補辦手續。2008年3月新成立的北京雍倫佳苑房地產開發有限公司(以下簡稱"北京雍倫 佳苑公司")成為接管違法建設項目的主體,向山東省國土廳申請農村集體建設用地轉為國有建設用地,經過鑒定,2009年青島市政府出臺(104)號文件, 要求按照商品房的建設程序補辦手續,之後青島市規劃局出具瞭《規劃意見書》。2011年5月19日,李滄區生態商住區建設辦公室(以下簡稱"李滄區生態 辦")提出,適園雅居作為附加條件與土地一並進行招拍掛。"如果原項目承建人最終競得土地,則免繳建築工程費用;如果未競得,最終競得人向原項目承建人繳 納建築工程費。"

  由於涉及到小產權房轉正非常敏感,青島市國土局基於慎重考慮首次采取瞭與李滄區政府聯合舉辦"捆綁拍賣"。2011年12月9日,傑盛置業作為原項目承建人以拍賣起叫價樓面價870元每平方米總價6564元中標,並承擔9638萬元的建築工程費用。

  "傑盛置業通過私刻印章欺騙李滄區政府,冒充原項目承建人參加競標。"北京政研投資有限公司(以下簡稱"北京政研投資")在一份反映材料中表示。

  幕後操手逼退萬科

  "為瞭避嫌,當時要求操作人在北京成立一傢公司來接受適園雅居轉正的任務。"一份檢察院詢問筆錄中記錄。

  有關資料記載,適園雅居在沒收前是由所在地南王傢上流村村委會和青島瑞豐德公司共同開發。在青島市規劃局沒收前,小產權房適園雅居兩次被推倒,但後來又重新建起來瞭。沒收後,村委會有關成員被判刑事責任,青島瑞豐德公司有關負責人最終無罪。

  北京雍倫佳苑公司就是在這樣背景下成立的。工商資料顯示,該公司成立於2008年1月17日,股東郝國瑞、李秀針分別占股51%和49%。之後該公司作為適園雅居項目承建人開始推動小產權房轉正工作。

  工商資料顯示,青島瑞豐德公司法人代表名為郝安峰,山東濱州人,北京雍倫佳苑公司法人代表郝國瑞的父親。

  截至"捆綁拍賣"前,李滄區政府、李滄區生態辦在相關文件中均記載,北京雍倫佳苑公司被確定為適園雅居的項目承建人,開始完善適園雅居前期的規劃、建築質量鑒定等手續。

  2010年1月17日,北京雍倫佳苑公司被轉讓並更名為北京政研投資公司。"之所以轉讓,各方面均認為北京雍倫佳苑公司承擔的任務已經完成瞭,適園雅居轉正已不再需要。"上述知情人士透露。

  2010年1月18日,傑盛置業成立。工商資料顯示,該公司法人代表為薛曉明,郝國瑞的妻子,占股50%,另外一個股東李秀針占股50%。"沒 有想到的是,因為有關人士的運作,青島市政府、李滄區和青島市國土局等單位隻認北京雍倫佳苑公司為原項目承建人。"北京政研投資在文件中表述。

  北京政研投資在呈送有關部門的證明中表示,沒有辦法的情況下,傑盛置業不得不私刻已經不存在的北京雍倫佳苑公司印章,並報送青島市國土局"青島傑盛公司是北京雍倫佳苑公司的項目公司"。

  經過一系列操作後,傑盛置業由此成為小產權房適園雅居原項目的承接人,也是"捆綁拍賣"的既定競標人。根據當時記錄顯示,萬科在購買標書後被李 滄區生態辦有關人士"勸退"。"萬科被勸退的原因是,傑盛置業向有關部門虛構瞭適園雅居已經出售瞭568套小產權房。"北京政研投資公司出具的證據顯示。

  記者在現場看到,適園雅居的東邊和南邊為萬科開發的高檔別墅萬科紅郡別墅,西邊是萬科生態城,北邊是青島世界園林博覽會的會址。據統計,適園雅 居15棟樓總共668套小產權房,建築面積7500多平方米。按照目前適園雅居的每平方米10000元的均價,市值超過7億元。

  5月7日山東高院的審理銀行2胎 銀行2胎房貸顯示,傑盛置業如果被公司股東起訴解散成立,則意味著小產權房適園雅居之前的"捆綁拍賣"作廢。土地二胎缺錢急用哪裡借錢

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-07/10052766162.shtml

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三四線城市房地產開發商無奈境外找錢





  近日,有傳聞稱,興業銀行總行監測到全國房地產企業今年可能會有資金鏈斷裂風險,暫停一切房地產開發貸款,同時暫停房企上下遊的企業融資。

  有分析稱,興業銀行現金流從去年中報的460億元減到三季報的-0.1億元,是否因此有意減少風險更大的開發貸,值得探討。

  昨日,興業銀行總行相關人士未回應此事。但有業內人士稱開發貸確已收緊,房地產項目尤其是三、四線房地產開發項目已經遭到銀行貸款的"拋棄"。

  在銀行融資收緊的大背景下,記者從廣深兩地民間融資人士處瞭解到,近期三、四線房地產開發商紛紛"出走"找錢,海外融資也同比增長兩成以上。

  近日,有傳聞稱,興業銀行總行監測到全國房地產企業今年可能會有資金鏈斷裂風險,暫停一切房地產開發貸款,同時暫停房企上下遊的企業融資,昨日,記者就相關情況向興業銀行總行相關人士瞭解,截至發稿沒有得到答復。

  三季報現金流劇減為負

  一位接近興業銀行的人士向記者表示,目前興業銀行相關額度確實緊張,但暫時還不存在一刀切的情況,銀行的開發貸一直處於比較謹慎的狀態,尤其是去年以來,在盤活信貸存量的政策大背景下,各傢銀行的開發貸都很難貸到,"個人房貸方面也不是重點業務"。

  記者翻查興業銀行的財報發現,在現金流一項,該行去年中報的數據為461.83億元,但三季報已劇減到-0.10億元。分析稱,經營現金流為負表示存款和拆入的現金比貸款和拆出的現金少,而在長期利率上升的同業業務和風險較高的房地產貸款之間,在資金有限的情況下當然選擇前者。而興業銀行自2010年來高速的資產增長率,來源於興業銀行的同業資產巨額增長。有媒體報道稱,興業銀行2014年度同業存單發行計劃跟工行、建行等大行一樣為發行1000億元。

  另外,綜合基金發佈的數據,記者發現基金10大重倉股在去年四季度有7隻遭遇減持,興業銀行赫然在列,且被減持比例在2個百分點以上。

  停開發貸或不止興業一傢

  交行方面也有傳聞稱上周五暫停所有房地產項目貸款。消息稱,"在全面摸清傢底的基礎上,總行將結合對房地產行業的專業研判,自本通知印發之日起,全行暫停辦理房地產相關業務,待政策明確後再啟動。"雖然消息也未得官方證實,但記者調查發現,開年以來,銀行確實有內部調整開發貸的態勢。

  春節前,就有股份制銀行發通知,暫停辦理房地產夾層融資業務,暫停房地產供應鏈金融業務;普通房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款等未包含在內,但是相關通知表示,嚴控總量,確保總量不增加。而興業銀行自2013年下半年開始就收緊開發貸,有關人士表示,是基於總行對房地產開發方面的風險判斷所制定的政策,該行自去年集中資金向小微企業和零售業務傾斜,分配的額度一直不多。

  一位不願意透露姓名的分析人士告訴記者,2012年中期,包括興業銀行在內的多傢銀行的開發貸曾一度暫停。

  三、四線地產項目"遭棄"

  今年首季多傢銀行開發貸的額度依舊緊張,"我們對開發貸的支持,還是主要投向一線城市的實力強大的房地產企業。"一位股份制銀行貸款相關負責人告訴記者,"一般的開發商都很難獲得貸款,而小型的開發商就更難瞭。"

  房產開發貸款在各傢銀行業務中占的比例不是很高,尤其是大行普遍都在8%以下,有的甚至在6%~7%;而部分中小商業銀行該項業務的占比大概達10%多一點。

  今年銀行開發貸的利率也沒有以前低。"銀行對三、四線城市開發貸較謹慎,預計後期更緊。而且最多隻做地區市場前三大開發商,國有企業下屬開發商相對好點,綜合利率要求在百分之十以上。"優選財富董事長張虎成告訴記者。

  "因銷售進度不佳,融資壓力也在上行,三、四線房地產已不是銀行重點支持的對象。"張虎成表示。

  "現在部分大房企在一線城市的項目也比以前審核嚴格瞭。"某國有大行對公貸款業務負責人徐先生(化名)告訴記者。

 民間渠道收縮融資成本飆

  記者走訪發現,越來越多的民間融資渠道也對房企融資,尤其是三、四線城市的房地產項目融資退避三舍,融資成本飆升。

  "現在三、四線城市的房地產開發項目確實非常缺錢,我們現在放款也十分謹慎。"廣州市某小額貸款公司副總李先生(化名)告訴記者,"以前資金相對寬松的時候,我們給內地三、四線城市房地產項目的抵押率一般為評估價的七成,但是現在我們隻敢給三成左右。"

  "我們原則上已不參與三、四線城市的房地產項目瞭。"一大型信托公司華南區負責人對記者說。

  而德信資本董事長兼總經理陳義楓則直言,一般不介入三、四線城市的房地產項目,"三、四線城市項目的變現能力太弱瞭。"

  年內房企發佈境外融資計劃超650億元

  據中原地產統計數據,今年以來,已有銀行房屋二胎利息利率多少免費諮詢試算超過22傢企業發佈海外融資計劃或意向計劃,合計總融資額超650億元,同比增幅超兩成。另外,2013年知名房企海外融資額為552.24億美元,合計人民幣3369億元。同比2012年漲幅超過120%。

  三、四線樓盤資金壓力加劇

  公開信息顯示,國內房企在海外融資成本大都在8%~11%之間,對於中小型房企來說,境外融資成本具有更大的優勢。

  由於必須有海外平臺才能在海外進行融資活動,僅僅去年一年便有金輪天地、五洲國際等七傢內地房企赴港上市。而主業分佈在二、三線城市的房企陽光100將以陽光100置業的名稱於今年3月在香港聯交所正式掛牌交易,綠景地產、青建地產也紛紛借殼,踏上赴港上市之路。

  不過,中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,一旦QE退出,將會導致房企的融資成本和匯率風險大增。房企在海外融資的難度將大漲。

  "短期看,一、二線發達城市依然較好,三、四線城市大部分將會出現供應過剩,房價下跌壓力將非常大,一、二線也將有可能出現調整。"張大偉表示。

 周小川:

  對"影子銀行"

  實行有效監管

  本報訊 昨日,央行網站發佈消息稱,中國央行行長周小川在上周末的G20財長和央行行長會議上表示,中國政府高度重視經濟運行中存在的風險,對"影子銀行"實行有效監管。周小川強調,"中國'影子銀行'總體規模不大,但近期增長較快,我們正謹慎應對。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/08222618891.shtml

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共有產權房是不是住房問題的靈藥

  住房和城鄉建設部副部長齊驥日前在接受記者采訪時表示,在住房保障制度改革方面,將指導地方有序開展共有產權保障房的探索。

  "共 有產權房",是一個以前未曾出現過的新概念,它是地方政府讓渡部分土地出讓收益,有的還給予適當財政補助、稅費減免,以降低住房的建設成本,然後以低於市 場價格配售給符合條件的購房傢庭,配售時在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。從這個內容來看,它與各地近幾年推出 的經濟適用二胎房貸 什麼是二胎房貸利率多少免費諮詢試算房並無本質的區別,與北京市今年推出的自住型商品房也沒有什麼兩樣。

  在本輪房地產調控當中,經濟適用房曾經作為一個重要的政 策選項得到推廣,但它的實踐效果並不好。這主要在於,當政府向開發商和購房者讓利的時候,究竟需要讓出多少利,這完全是由政府一方說瞭算,價格不是市場化 的結果,而政府讓利以後又要分享經適房的產權。這是一種缺乏充分市場博弈的定價機制,當政府擁有瞭經適房的定價權以後,它必然會產生非市場化之下的利益空 間,特別是在政府擁有瞭分配經適房的權力以後,實際上就產生瞭這部分利益由誰來染取的問題。因此,一些省區已經不再從事經適房建設。

  那 麼,在經適房停下以後,以共有產權房的名義推出的住房,又能與經適房有多少區別呢?在此之前,為瞭遏制近期出現的新一輪房價上漲勢頭,北京市推出瞭自住型 商品房,雖然時間不長,但已經出現瞭類似經適房的問題,一些與權力有"姻親關系"的人員得到瞭購房資格,而真正的住房困難者卻很難得到購房資格。共有產權 房如果推開,應以之為鑒。

  需要強調的是,政府對於民眾的住房保障,應該負的是一種兜底責任,讓每一個民眾都能住有所居。但是,住有所居並不是要求每一個民眾都必須擁有產權房,政府能夠提供的隻能是公租房,而超出這個范圍的住房需求,則應該交給市場。

  長期以來形成的政府在房地產市場上的利益攫取已經使房地產領域的結構出現瞭扭曲,政府理所當然地認為自己在房地產市場中應該占有利益,然後在此基礎上讓 出一部分利益,以此來體現其對中正區二胎民眾住房的保障功能。正是因為有瞭這樣的理念,所以房價才會上漲得如此兇猛,也所以房地產調控才會歷經多年卻難以見效。

  由此可見,一些地方政府職能的扭曲已經影響瞭民眾住有所居的正當需求,而解決這個問題的鑰匙,還是在於按照中共十八屆三中全會的要求,切實推進政府職能改革,政府不應該成為與民爭利的"經濟人",這個退出的范圍,當然也包括房地產市場。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-11/08143793716.shtml


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大房企遭遇人才流失危機 規模越大越難留人



  亮麗的年報背後,房企面對著一個尷尬的問題:企業規模越大越難留住人才。年報揭曉初始,萬科依然保持著老大的位置,但卻危機四伏,面前是萬達、綠地等巨頭的"奪鼎"之爭,而背後更為麻煩的是人才的流失嚴重。"像萬科、萬達這樣的龍頭房企,每一個中高層後面至少有十多傢獵頭公司在盯著,不少人跳槽出來就能達到年薪翻倍。"華業地產(華業東方玫瑰 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索))副總裁、中國房地產經理人聯盟(以下簡稱"中經聯")秘書長陳雲峰向記者坦言。

  流水的兵

  正所謂鐵打的營盤流水的兵,即使是萬科這樣的企業也面臨著這樣的問題。

  "在萬科輕資產運作的轉型趨勢下,錢不再重要,而人特別重要,因此推行事業合夥人制度有留住人才方面的很大考慮。"萬科董秘譚華傑坦言。

  在人才的爭奪戰中,萬科可以說是得失參半。2001-2002年,萬科通過"海盜行動"從中海地產(中海九號公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 中海尚湖世傢) 大規模吸納高級職業經理人,一下從外部引進瞭五六十位高管人才。曾經一度萬科20多個一線公司的第一負責人中,有1/3左右來源於"海盜行動"。 2007年,萬科啟動瞭第二輪大規模外部招聘高管人才計劃,又稱"007"計劃,陸續引進32名跨行業管理人才出任要職,比如以前在寶潔公司負責品類管理的陳東峰、曾任百安居中國區副總裁的袁伯銀、曾任仲量聯行亞太區董事和資產管理總監的許國鴻,以及後來的凱德置地北京公司總經理毛大慶。

  但同樣萬科在房地產業內的人員流失也最為嚴重。徐洪舸、劉愛明、杜晶、 陶翀富、羅霆等高管的離職讓萬科曾一度面臨歷史上最大的困境。

  "萬科董事長王石一直強調利潤超過25%的項目,盡管萬科規模很大,但是相比其他龍頭房企利潤並不高,除瞭高管的待遇很高之外,一般中層的薪金水平在行業內並不高。"一位曾經在萬科供職的中層向記者透露。

  正是如此,萬科在今年初高調地推出瞭事業合夥人制度。"希望萬科第四個十年後,可以培養出200個億萬富翁。"在3月中旬的萬科春季例會上,萬科總裁鬱亮的這句話被廣泛流傳。事業合夥人制度的具體做法是,在集團層面建立一個合夥人持股計劃,有大約200多人的EP(經濟利潤)獎金獲得者將成為萬科的合夥人,共同持有萬科的股票,未來的EP獎金也將轉化為股票。

  "萬科的事業合夥人制度很厲害,一個管理層可以掌握項目5%的股權,對於職業經理人來說有很大的吸引力。"陳雲峰向記者表示。

 挖人大戰

  "即使離開瞭萬科,但是對於這傢企業一直懷著感恩的心,萬科在人才培養方面花費的精力是最大的。"一位離開萬科的人士向記者透露。

  的確,在市場上萬科、萬達等龍頭房企的人才最為搶手。一位曾經在萬科供職10多年的中層人員,被一傢中型房企挖走後直接成為瞭公司的副總。

  "這樣的市場需求就導致瞭許多人想進大房企,工作個五六年到地方房企就可以做項目重劃區 桃園貸款全省皆可處理經理,因此許多人進萬科等大房企就是為瞭鍍金。"頤和九州資產管理公司副總經理張磊向記者表示。

  "我們吸引人才的目標就是標桿房企,比較青睞龍湖的人,因為他們在營銷和設計方面是業內比較著名的,在過去的兩年中我們公司通過獵頭引進的人才近40人。"一傢近兩年在北京擴張非常迅猛的房企老總向記者表示。

  陽光100常務副總經理范小沖曾經感嘆,對於房地產企業來說,拍地現在都不是最緊要的事情,最痛苦的問題是如何挖到人和如何防止自己人被挖。

  在北京市場的挖人大戰變得異常激烈,最近兩年在北京市場新崛起的一批黑馬企業,如京投銀泰、泰禾、旭輝以及鴻坤等對於地產人才需求特別旺盛。

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  和其他行業不同,地產項目多采取項目公司的運作模式,一個項目結束,如果公司沒有新的項目,或是需要去其他城市工作,這就導致瞭房企一線人員的流動性很大,因此也造成瞭行業本身的跳槽率很高。

  "房地產行業中高層到正常的人才流動率在10%左右,但是遇見市場不好時這個比例可能漲到20%-30%,如2008年和2010年的時候。"陳雲峰向記者表示。

  而覆蓋到整個行業而言跳槽率更高。據國內第一傢職場社交媒體臥龍閣推出的"年末人才跳槽十大高危行業報告"顯示,在IT業中,團購、軟件開發以及互聯網的跳槽率分別高達37.7%、31.1%、28.6%;房地產和零售業的銷售員跳槽率分別為33.8%、16.9%;汽車服務和餐飲服務的跳槽率分別為19.2%和21.4%。

  "目前房地產業中高層的跳槽表現出瞭五大趨勢:一、向金融投資領域跳槽,在中經聯的7個副主席中有3個從房地產業轉向瞭金融投資領域;二是從住宅地產公司流向產業地產公司,如近年來興起的華夏幸福、今典紅樹林等企業有很大的吸引力;三是與資本合作自主創業,自己能找到項目,資方願意出錢,最高可以占有30%的股份;四是項目公司結束正常的外流;五是從一線城市流向二三線城市。"陳雲峰總結道。北京商報記者 賴大臣





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/08232681534.shtml


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國務院參事房產稅推進在最近一兩年會有大動作二順位債權利率多少免費諮詢試算



  一如此前各界預期,12日閉幕的十八屆三中全會,將財稅改革置於更加重要的位置。當日發佈的公報不僅用大段篇幅論述財稅改革,而且首次將財政定位為"國傢治理的基礎和重要支柱",這意味著,繼上世紀90年代"分稅制"以來的新一輪財稅改革大幕將啟。

  "毋庸置疑的是,1994年的分稅制改革中,財政與稅收配套程度較高。而在此後,相較於稅制改革,財政體制調整較慢,這便造成瞭財政與稅收的相對脫節。"國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴中新社記者。

  正是上述分稅制改革,奠定瞭20年來中國財政管理體制的基礎。但隨著形勢的發展,一些問題也漸次暴露。如中央政府與地方政府財權事權不匹配、事權和支出范圍越位等現象,成為制約新時期中國經濟持續發展的重要因素。

  "三中全會提出,未來經濟體制改革是全面深化改革的重點,而經濟體制改革的重點與難點就在財稅改革。"國際金融問題專傢、對外經濟貿易大學金融學院兼職教授趙慶明認為。

  12日晚間發佈的全會公報指出,必須完善立法、明確事權、改革稅制、穩定稅負、透明預算、提高效率,建立現代財政制度,發揮中央和地方兩個積極性。要改進預算管理制度,完善稅收制度,建立事權和支出責任相適應的制度。

  在劉桓看來,上述論述至少表明瞭財政改革將在加強預算透明度、進一步強化政府收支兩條線及理順中央地方財政關系這三個方面有所突破。他特別指出,現行財政制度中"中央財權大、地方事務多"的現狀所衍生的專項轉移支付過多已顯示出淡水二胎不科學和滯後的一面,同時由此衍生的權力尋租等腐敗問題已經引起社會重視。

  "不同政府層級間的事權劃分要考慮多種因素,一般而言,屬於全國性的公共產品,理應由中央政府牽頭提供,地區性的公共產品,則適宜由地方政府牽頭提供。具體的支出責任,應合理地對應於此,分別劃歸中央與地方。"財政部財政科學研究所所長賈康指出。

  "分稅制後的20年來財政體制積累的問題已經很多,從三中全會的相關表述上,我們可以期待一攬子力度較大的改革方案出臺。"劉桓說。

  稅制改革方面,中國國際金融有限公司首席經濟學傢彭文生認為,下一步營業稅改增值稅、房產稅和消費稅等改革有望深化。

  "營改增才邁出瞭第一步,作為一項'牽一發而動全身'的改革,下一階段的擴圍是必然趨勢。"劉桓認為,下一階段建築業及金融保險等領域的"營改增"都有望得以漸進推進。

  而對於為社會各界所普遍關註的個人所得稅,劉桓認為,這一稅制的改革還在繼續。對於下一階段的關註點,他建言,與其在個稅起征點的高低上爭論不休,不如關註制度設計的合理性,使該項制度真正能夠起到有效調節收入分配的作用。

  "環境稅可能會被提上日程。"劉桓分析,隨著中國對於生態文明的日益重視,環保稅開征的迫切性和重要性已經顯現。

  剛剛閉幕的三中全會亦提出,要健全自然資源資產產權制度和用途管制制度,實行資源有償使用制度和生態補償制度,改革生態環境保護管理體制。

  對於房產稅,劉桓認為,隨著時機的日益成熟,該項稅種試點的擴圍已經"不可避免"。"中國房地產調控已經走到瞭一個十字路口,作為調控的一個重要手段,房產稅有利於改變人們對於房地產發展的預期、改變房地產脫離其本來屬性,變為投資品的趨勢。"劉桓指出,他預計,房產稅的推進在最近一兩年"會有大的動作"。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/09003722456.shtml


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內容來自sina新聞

下個月大連市僅156樓盤有優惠

  統計顯示,明年1月,本市預計優惠樓盤共計156個,環比下降2.5%,同比下降近23%。其中有24個為新增優惠,占全部優惠項目的15%。從區域上來看,甘井子區以37個優惠樓盤數量仍蟬聯榜首;從優惠力民間2胎 民間2胎借款度上看,最大的優惠出現在改善型產品上。

  優惠樓盤數量大幅下降

  據某網站數據監控中心統計,大連2014年1月預計優惠樓盤共計156個,優惠樓盤數量同比出現瞭超過兩成的降幅,比2013年優惠樓盤數量最少的10月份僅僅多出3個。

  業內人士分析表示,打折優惠作為改善成交的有效手段之一,在樓市相對低迷的環境下會出現一個大幅增加的過程。而12月已過半程,樓市持續上漲的成交量卻令今冬樓市"熱度不退",特別是一些低價剛需區域,成交勢頭不可遏制,這就使得打折優惠的重要性淡化,由此導致優惠數量驟減。但是由於即將進入春節長假,樓市成交量勢必會出現一個大幅下降的階段,為瞭促進節後樓市能夠快速回暖,預計在2014年第一季度末和第二季度初的時期,打折優惠樓盤數量才會出現一個上升的勢頭。

  甘區優惠數量蟬聯榜首

  從區域分佈來看,甘井子區優惠樓盤數量蟬聯榜首,其區內共有37個優惠樓盤。而中山、西崗和沙河口三大主城區的樓盤優惠量明顯少於其他非主城區區域,其主要原因是主城區地價高,售價也高,推出大優惠將直接影響項目的盈利點。反之,以旅順口區為首的周邊區域地價低,售價也低於市內盤近半,容易出現大的優惠。開發商"賠錢賺吆喝",短時間積聚人氣,促進項目整體成交。

  改善型項目優惠力度更大

  從優惠力度上來看,令人心動的優惠並不算太多,總價優惠10萬與2013年12月的最高優惠46萬相比顯然不夠給力。另外2014年1月預計開盤項目隻有4個,環比下降7%。

  此外,剛需產品優惠量雖大,但改善型項目對於打折優惠尤其是大幅優惠的依賴性遠高於剛需項目。造成改善型項目大幅優惠比例較高的原因主要有3點:首先由於改善型項目的目標購房者數量相對較少,大幅優惠是提高銷售速度的最直接手段;其次,改善型產品大多位於中心城區或者臨近中心城區,同類型產品距離較近,打折優惠是保證其競爭力的重要手段;第三,與剛需項目相比,較為充裕的利潤空間也是其可以放手讓利的主要原因之一。 半島晨報、海力網記者張璐璐

  相關新聞

  金州新區九宗地掛牌

  昨日,金州新區9宗地掛牌出讓,占地219063平方米。其中5宗住宅用地,3宗批發零售用地,1宗住宿餐飲用地。

  11月份,本市土地市場迎來年度供應峰值,而金州新區則創下年度供應之最。11月金州新區供地55宗,而主城區中隻有甘井子區3宗地入市,其餘各區均無供應。

  12月金州土地市場延續瞭11月的勢頭,大批量供應,雖有部分流拍,但成交依舊是主旋律。業內預計:土地的大量供應,勢必導致新建商品房的增加,而據中國指數研究院對2014年房地產發展趨勢的預測,不考慮投資性需求,未來10年需新建成住房接近160億平方米,其中商品住房約120億平方米。因此土地市場的供應還遠遠沒有滿足商品房市場的需求,未來很長一段時間,土地市場熱度將持續。半島晨報、海力網記者張璐璐



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/08042551628.shtml

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告別絕對短缺時代 樓市該調結構瞭

  在日前正在召開的"中國發展高層論壇2013"年會上,國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,目前我國人口戶均1.02套住房,中國住房最短缺的時候可能已經過去。下一步住房的發展要考慮住房質量和城市結構。

  對於1.02套的數據,很多人表示質疑。事實上,任興洲的數字不但沒有高估,而是在很大程度上低估瞭目前中國城鎮常住人口戶均擁有的住房套數。事實上,179億平方米的數字隻是考慮瞭商品房、經濟適用房、公租房等可以統計的住房,而大量的單位福利分房以及超過60億平方米的小產權房並沒有計算在內,目前全國的存量房的面積保守估計超過瞭250億平方米。很顯然,實際的住房套數遠遠超過2.2億套。

  這個數字,其實可以用2013年政府工作報告的數字來印證,根據報告推算,到2012年底,官方統計在內的城鎮住房存量面積為234億多平方米,這也是不包含60多億平方米小產權房的。按照這個數字,加上小產權房的面積,城鎮存量房的面積差不多有300億平方米,人均真正住房面積應該超過瞭35平方米。而世界各國的經驗表明,在人均住房面積達到30~35平方米之前,會保持較旺盛的住房需求,之後,城鎮住房的絕對短缺時代將宣告結束,住房供應進入平穩階段。如果按照目前人均35平方米來看,中國目前的城鎮居民住房已經和接近德國、法國、日本上世紀90年代的水平。

  住房告別極度短缺的結論,還可以從近年來住房的增量供應和住房在建面積來證明。以2012年為例,國內住宅施工面積428964萬平方米,增長10.6%,近43億平方米的在建面積,以及全國房地產企業囤積的足夠10年開發的土地儲備,對未來住房的增量是個巨大的支撐,這種支撐,不會因為某一年新房開工量的減少,而對整個房地產市場的供應乃至對市場產生影響。而更具有指標意義的是,包括北京、上海、廣州、深圳在內,二手房的交易量已經超過瞭新房,這也意味著,中國的住房市場已經從增量住房市場正在邁入存量住房市場。

  這一系列的數字表明,那些一而再再而三利用短缺概念炒作房價者已經不具有任何說服力。但奇怪的是,由於多年來房地產信息的黑幕,再加上房價的單邊上漲,對於已經明顯出現的中國住房市場的悄然變局,絕大多數人不敢輕易相信。以最近的城鎮化概念而言,城鎮化肯定會帶來巨大的住房需求,這是毋庸置疑的,但問題是,按照未來10年中國城鎮化的步伐,每年的房地產投資隻要保持15%的增速,新房竣工量隻要達到5億平方米,就完全可以滿足城鎮化新增人口的住房需求,而事實上,過去五年房地產開發投資和住房竣工量遠遠高於此,況且,對於人口湧入較多的很多大城市而言,目前的房價並不是城鎮化的新增人口可以承受的,這是一個極其簡單的邏輯,但在恐慌的情況下,很多人依然選擇恐慌性購買,推動瞭房價最近不理性的上漲。

  對任何房地產市場而言,住房告別絕對短缺意味著,就供求關系而言,未來房價出現暴漲的概率基本為零。在這種情況下,房地產調控政策本身也要告別以前的調控思維,不是用短期的行政手段去調控一手房市場,而是通過制度建設,去調整存量房的占有結構,通過信息聯網、房產持有稅等一系列舉措對存量房市場進行制度化調整,改變目前土地貸款新竹關西土地貸款有人擁有百套住房、有人一套都沒有的不正常狀況。馬光遠(經濟學博士 知名財經評論員)

  (廣州日報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-27/07521997418.shtml

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保利國際廣場昨亮相京城 望京高端商務區格局建立



保利國際廣場啟幕儀式

  新浪樂居訊(記者 劉乾超)在不到3年時間內,"大望京第二CBD"戰略部署正從規劃到實踐,目前區域內的保利國際廣場、綠地中心、融科望京產業中心、望京SOHO等項目正在開工建設。5月8日,保利國際廣場以"鉆石燈籠"的形象正式亮相,北京新商務地標的市場格局正式確立。

  隨著近兩年北京核心區域寫字樓租金的不斷上漲,越來越多的跨國公司將其中國總部設在大望京地區。伴隨未來區域眾多優質寫字樓項目的入市,望京正加速成為第二個CBD高端商務區。

  大望京多地標矗立

  從保利國際廣場、綠地中心到望京SOHO,望京區域不缺乏建築"地標"項目。

  "望京區域房產市場是在近三年才取得瞭突破性的發展。城市商務地標不僅要看建築的高度,更重要的在於項目的地理位置、建築品質、產品功能等方面能否形成良性互動,從而成為城市生活的重要組成部分。"在對於北京新商務地標價值的討論中,商務地標蘊涵的多重價值得到瞭業內人士的一致認同。

  自2009年12月獲批以來,大望京地塊先後進駐瞭保利、綠地、遠洋、SOHO中國等多傢知名房企。但最受矚目的,當屬位於北京機場高速路西側260米的保利國際廣場項目。

  作為大望京CBD最早交付的超甲級寫字樓,保利國際廣場共有三座寫字樓,總體建築面積近12萬平方米,定位為企業總部辦公場所。"保利在這個地塊上打造出保利國際廣場,沒有浪費土地資源。項目落成後,成為瞭從首都機場進入北京最先看到的地標建築,未來租金水平將在全北京寫字樓市場名列前茅。"全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝表示。

  據瞭解,保利國際廣場還將利用建築表現中國折紙燈籠的造型。其將采用雙層玻璃幕墻和斜網格支撐結構設計,又利用鉆石切割般棱鏡反射效應,呈現中國傳統文化之折紙燈籠與鉆石相互融合的效果。

  根據北京市政府規劃:政府將以國際現代先進商務區為發展理念,在未來5-10年裡將大望京打造成北京先進國際商務區典范,成為北京第二CBD。除瞭外部環境的利好之外,保利國際廣場在內部設計方面也有旅遊貸款獨到之處。

  伴隨第二CBD規劃的進一步落實,區域內的寫字樓未來升值空間較大,尤其是以保利國際廣場為代表的商務地標項目更具優勢。"由於近兩年北京核心區寫字樓租金上漲過快,大望京區域正吸引眾多的大型公司來此。之前摩托羅拉從CBD搬到望京、安捷倫從CBD搬到望京等例子已屢見不鮮。"高緯環球中國區研究部董事張平表示。

  商業地產迎來新機遇

  隨著2013年年初 "新國五條"及北京版細則的出臺,商業地產重新釋放新機遇。以北京寫字樓市場趨勢來看,從CBD到大望京CBD高端商務區,優質寫字樓的供應量日益減少,而以公園辦公為主題的寫字樓項目更顯稀缺。

  實際上,自2009年以來,北京優質寫字樓供應量開始逐漸下降。同時,市場需求在中國經濟持續平穩發展的帶動下大幅增長,使得北京優質寫字樓整體空置率連續下降。據世邦魏理仕發佈的數據顯示,今年一季度末,北京優質寫字樓平均空置率為2.6%,已下降至歷史最低水平。

  "基於企業形象和發展的考慮,知名企業總部通常會選址在優質寫字樓裡面。保利國際廣場的出現,在滿足這些大型企業集團總部辦公需求的同時,還能提升企業規模和發展前景。"據業內人士透露,為瞭成功打造這一城市商務新地標,總部辦公的開發理念始終貫徹在保利國際廣場的開發過程中。

  而由於北京核心商圈低供應的狀況近期不會得到緩解,高緯環球預計2013年北京甲級寫字樓租金將維持高位盤整並出現小幅波動。在寫字樓市場整體供應不足的情況下,公園辦公稀缺價值的辦公樓項目勢必將得到越來越多的大型企業總部租戶的青睞。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/18332188226.shtml


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中秋66城樓市成交下跌超四成 旺季不旺房貸緊縮

  旺季不旺 中秋66城成交面積下跌超四成

  房貸緊縮 開發商還需加大降價力度

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  備受房企期待的"金九銀十"銷售旺季終於來臨,但市場卻沒有呈現出火熱的跡象。

  《每日經濟新聞》記者從克而瑞等多傢機構獲悉,盡管進入9月份以來各地城市新房源推盤量急劇上升,但成交依然低迷,在剛剛結束的中秋假期裡,全國66座城市成交面積較去年同期下跌41.82%,市場行情不容樂觀。

  "今年金九銀十的成色恐怕難及市場預期",多位業內人士在接受記者采訪時表示,市場期待的大幅降價沒有出現,作為關鍵因素的房貸依然在緊縮,是導致市場偏冷的主要原因。作為今年最後一個銷售 "窗口期",在巨大的業績壓力下,主流房企或將被迫掀起新一輪降價潮。

  項目案例:去化率直線下跌

  "去年我們的項目每次開盤都是'日光',這次降價後去化率卻直線下跌,市場比預想中的還要冷",廣州市黃埔區的中海譽城銷售經理稱。

  作為區域內首屈一指的剛需大盤,中海譽城於9月6日推出全新的"央璟"A8棟組團,戶型主要為79~139平方米的二至四房單位,帶裝修折後銷售均價約為12000~13000元/平方米,較今年4月中旬開盤價15000元/平方米有20%以上的折扣,部分單位售價甚至低至11440元/平方米,但項目推出當天的去化率約為五成,與去年屢屢"日光"形成強烈反差。

  中海譽城遭冷遇並非孤例。進入9月份以來,房企卯足勁加大推貨力度。克而瑞的監測顯示,10大重點城市上周(9月1日~7日)新獲預售證318.12萬平方米,環比增長15.91%,成都和北京新獲預售證面積甚至分別達到瞭92.66萬平方米和47.47萬平方米,環比分別增長166.8%和218.38%,北京富力惠蘭美居、廣州祈福天龍苑等大盤新獲預售證面積均在20萬平方米以上。

  與開發商的熱情十足相比,市場觀望情緒卻顯濃厚。克而瑞的監測顯示,今年中秋節假期間(9月6日~8日)全國66個城市和地區共成交107.99萬平方米、14764套,日均成交僅36萬平方米、4921套,與去年中秋相比大幅下滑41.82%,成交套數則下降27.38%。這其中,一線城市表現最差,日均成交較去年同期下跌41%,二線和三、四民間房屋二胎線城市的日均成交量也分別下降36.36%和17.49%。

 數據分析:折扣力度變化不大

  不僅中秋市場表現冷清,"金九銀十"開局的第一周成交量也未及預期,據統計,9月份首周全國66個城市和地區僅成交642.14萬平方米,環比8月份最後一周下降21.51%,相比去年同期成交也下滑15.64%。

  "從9月份的推貨情況來看,雖然有個別項目降價幅度誘人,但多數項目在?假期降價幅度與之前無異,大多以博眼球的促銷形式為主",克而瑞研究中心分析師楊科偉告訴記者,市場期待的"以價換量"的實質性降價舉措依然難覓蹤影,難以刺激更多購房需求釋放。

  楊科偉註意到,隨著市場的調整,雖然降價項目的數量的確越來越多,但就折扣力度而言,在售批次項目的折扣力度並無增大,最新監測數據顯示,目前實際折扣的重心還保持在8~9折的范圍,與7、8月份的水平大致保持一致,變化不大。

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,雖然房企在上一波降價潮中已經給予10%~20%的折扣優惠,但由於房貸利率從以往的八五折優惠上浮至基準利率甚至更高,購房者的實際負擔並沒有減少。除非房貸利率能出現明顯下降,否則房企需要進一步加大降價力度才能打消觀望情緒。

  "8月份已經結束,但許多房企還未完成銷售目標的一半,金九銀十是年內最後一個可以把握的促銷機會",楊科偉認為,雖然目前主要城市大多已取消限購,但限貸問題止步不前,土融高雄那瑪夏土融房貸緊縮導致剛需市場依然難以打開。各項目若想有所成就,接下來開發商還需進一步加大降價力度。

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